Mogłoby się wydawać, że zarabianie na najmie nieruchomości to jedno z prostszych sposobów na generowanie dochodów. A jednak dochód pasywny tylko przy mądrym podejściu do zarządzania najmem może rzeczywiście wiązać się z brakiem zaangażowania i stresu. W pojedynkę i na własną rękę to wcale nie musi być takie proste i oczywiste.
Planując zakup mieszkania pod najem należy pamiętać, że prawo daje najemcom sporo przewag, a ich kreatywność i wiedza o tym, jak obchodzić przepis może zaskoczyć niejednego właściciela nieruchomości. W Polsce bardzo głośno było o statusie hiszpańskich okupas, którzy wykorzystywali pozycję osoby w trudnej sytuacji życiowej, aby nielegalnie zajmować mieszkania. Polskim przepisom oczywiście daleko jest do akceptacji tego rodzaju nadużyć, niemniej fora internetowe, pełne są historii właścicieli lokali, którzy nie mogli się pozbyć nieuczciwych najemców.
Jest kilka kwestii, które trudno przewidzieć przed zakupem apartamentu. Wśród nich jest podaż lokali dostępnych do wynajmu w najbliższej okolicy. Może się bowiem okazać, że w budynku, w którym dostępnych jest kilka, kilkanaście, a zdarza się, że i kilkadziesiąt lokali przeznaczonych na najem właściciele zmuszeni są obniżać ceny i konkurować między sobą o klienta. Odbija się to na jakości oferty, a to może skutkować odwróceniem się najemców od danej inwestycji, a także wprowadza niejednolity standard, co ostatecznie przekłada się na mniejszy zysk z inwestycji. Nierzadko także konkurujący pomiędzy sobą operatorzy zapewniają różne warunki i standardy najmu rywalizując między sobą i „podbierając” sobie najemców.
Rynek sprofesjonalizowanego najmu w Polsce dojrzewa już od kilku lat, więc na większość bolączek właścicieli lokali znalazł rozwiązania. Sytuacja jest klarowna, gdy w grę wchodzą budynki od początku planowane pod najem. Charakteryzują się one bowiem nie tylko jednym spójnym standardem obsługi i jednolitą ofertą, ale często są wyposażone w rozwiązania ułatwiające proces zarządzania najmem, standard poszczególnych lokali, i ich promocję.
Możliwości są zgoła inne w przypadku lokali z rynku wtórnego. Znaczna część rozwiązań ułatwiających najem, zarządzanie nim i podnoszących komfort wynajmujących jest bardzo trudna do wdrożenia w apartamentach adaptowanych pod najem. Czasem nawet instalacja klimatyzacji może budzić sprzeciw sąsiadów, nie mówiąc już o wyzwaniach związanych z instalacją cyfrowych rozwiązań, pozwalających na automatyzację dostępu do lokali. Może też okazać się, że zapowiadana zmiana przepisów prawa wyłączy możliwość udostępniania lokali na krótkoterminowy najem.
Przykładem inwestycji budowanej z myślą o najmie jest Olivia Pulse, od dewelopera Olivia Home. To nowoczesny apartamentowiec powstający przy Olivia Centre w Gdańsku. Olivia Pulse oferuje 245 apartamentów zaprojektowanych z myślą o długo- i krótkoterminowym najmie. Projekt zakłada usprawnienie i ujednolicenie procesu najmu dla każdego lokalu, by zapewnić komfort nabywania oraz wynajmowania przy maksymalizacji zysku dla inwestora.
——
Za zarządzanie najmem w budynku odpowiadać będzie spółka Olivia Rent, zarządzana przez doświadczoną kadrę, która dotychczas z sukcesem prowadziła najbardziej rozpoznawalne trójmiejskie projekty zarówno hotelowe, PRS jak i gastronomiczne. Spółka zarządzać będzie najmem w oparciu o jednolity standard i zasady, wprowadzając mechanizm tzw. wspólnego „koszyka”. Polega on na tym, że przychody z najmu trafiać będą do jednej puli w podziale właściciele /operator. Jest to jedno z najbardziej przejrzystych i przeciwdziałających wewnętrznej konkurencji rozwiązań. Oznacza ono, że każdy z właścicieli apartamentów bierze udział w zyskach bez względu na to w jakiej części obiektu posiada lokal, jak często ta konkretna jednostka jest wynajmowana. Taki model wyklucza pojawienie się wewnętrznej konkurencji, a doświadczony operator, zadba o cały proces zarządzania obiektem: od promocji poprzez serwisowanie, gwarancję jednolitej polityki najmu, obsługi klienta czy sposobu rozliczenia przychodów. W praktyce rozwiązanie zastosowane w Olivia Pulse oznacza coś, co na rynku znane jest jako gwarancja najmu. To operator odpowiada za obłożenie apartamentów i dba o odpowiedni wynik finansowy projektu.
------
Cena apartamentów Olivia Home obejmuje pełne wykończenie każdego lokalu materiałami o wysokiej jakości. Ma to znaczenie dla inwestorów, którzy w przypadku obiektu stopniowo wykańczanego nierzadko muszą mierzyć się z roszczeniami najemców dotyczącymi hałasu i związanymi z chaosem panującym w budynku, kiedy każdy lokal wykańczany jest w innym terminie. Ten standard rozwiązuje także jeszcze jeden spory problem: wielotygodniowego wykańczania lokali na własną rękę, co obecnie należy do nie lada wyzwania. Dobór odpowiedniego projektanta wnętrz, ekip remontowych, a także przewidzenie czasu trwania remontu mogą skutecznie utrudnić komfort czerpania zysku z pasywnego przychodu. Zakup apartamentu z wykończeniem w standardzie ma jeszcze jedną zaletę, pozwala zapewnić jednolity standard w całym budynku, co przeciwdziała konkurowaniu cenowemu między właścicielami apartamentów.
-----
Wybór apartamentu w budynku projektowanym z myślą o najmie daje także szereg korzyści związanych z infrastrukturą systemową, jaka się w nim znajduje. Każdy lokal wyposażony jest w systemy zarządzania zbliżone do tych, które znamy z hoteli: rezerwacja lokali odbywa się w oparciu o profesjonalną platformę online, każdy lokal wyposażony jest w zamek elektroniczny, centralną klimatyzację, a w budynku funkcjonuje wspólna sieć szybkiego Internetu. Nad sprawnym funkcjonowaniem obiektu czuwa doświadczony personel dostępny na miejscu przez 24h na dobę. Komfort pobytu uzupełniają pomoc techniczna oraz śniadania serwowane na parterze budynku.
------
Zarządzanie najmem przez jeden profesjonalny podmiot nie tylko przeciwdziała konkurencji pomiędzy właścicielami czy spółkami operatorskimi, ale także sprzyja ujednoliceniu zasad korzystania z udogodnień Olivii Centre, z którą obiekt jest związany. Dodatkowym atutem zakupu apartamentu w Olivii Pulse jest dedykowany przez Olivia Home dostęp do usług na zasadach rezydentów Olivii Centre, co oznacza min. dostęp do tarasu widokowego na 32 p. Olivii Star, egzotycznego ogrodu Olivia Garden, możliwość dołączenia do klubów rozwoju pasji, członkostwa w ligach sportów drużynowych czy miłośników takich aktywności jak biegi przełajowe, nordic walking czy siłownia, a także cotygodniowej jogi czy szerokiej oferty gastronomicznej.
-----
Olivia Pulse jest przede wszystkim odpowiedzią Olivii Home na sygnalizowane zapotrzebowanie rezydentów Olivia Centre w zakresie wynajmu długoterminowego, a także uczestników konferencji i sympozjów w Olivii Star chcących skorzystać przy okazji tych wydarzeń z bazy noclegowej na krótkie pobyty. W Olivia Centre na co dzień pracuje 15 tys. osób, które dzięki możliwości zamieszkania w pobliżu miejsca pracy będą mogły wykluczyć konieczność codziennych dojazdów do pracy, czasem z odległych części Trójmiasta. Elastyczna oferta najmu została stworzona także dla części pracowników, która realizuje kilkutygodniowe i kilkumiesięczne projekty i potrzebują bazy noclegowej w pobliżu biura. Duży potencjał lokalizacji wiąże się także z pobliskim kampusem uniwersyteckim, gdzie studiuje ponad 20 tys. studentów. Olivia Pulse rozpocznie działalność już jesienią tego roku, co oznacza, że właściciele lokali będą mogli czerpać z nich zyski jeszcze w tym roku, a najemcy wprowadzić się jesienią. Ma to szczególne znaczenie nie tylko dla pracowników firm, mających swoje siedziby w Olivia Centre, ale także dla studentów.
Napisz komentarz
Komentarze