Kto najczęściej kupuje teraz mieszkania na rynku pierwotnym? Dla jakich grup odbiorców projektowane są obecnie nowe osiedla mieszkaniowe? Jak ewoluują potrzeby lokalowe Polaków? Jakie preferencje nabywców są najbardziej widoczne? Jakie cechy mieszkań są najwyżej punktowane? Jak duży wpływ na kształtowanie nowej oferty rynkowej mają zmiany demograficzne? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska
Rosnący udział klientów prywatnych, kupujących na własne potrzeby, a nie w celach inwestycyjnych, przekłada się na rosnący średni metraż oferowanych mieszkań. To w praktyce powrót do struktury oferty popularnej kilka lat temu, zanim rynek przesunął się w stronę mniejszych, bardziej inwestycyjnych lokali. W najbliższych latach spodziewamy się więcej transakcji typu „zamiana mniejszego mieszkania na większe" niż klasycznych zakupów inwestycyjnych.
Strukturę oferty kształtują dwa równoległe czynniki demograficzne - ujemny przyrost naturalny oraz migracje, zarówno wewnętrzne, jak i zagraniczne. W Grupo Lar Polska dostosowujemy ofertę pod preferencje wszystkich grup kupujących, od singli, przez pary, po duże rodziny, uwzględniając ich styl życia. Stawiamy na funkcjonalne układy i przemyślane wykorzystanie przestrzeni. Naturalnym rozszerzeniem tej oferty poza klasyczny podział rodzina/singiel są dla nas akademiki i domy opieki, segmenty odpowiadające na potrzeby grup, które w tradycyjnym modelu deweloperskim były dotąd pomijane.
Agnieszka Gajdzik, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development
Wyraźnie widać polaryzację rynku. Z jednej strony rosnące zapotrzebowanie na mieszkania kompaktowe, z drugiej na duże lokale rodzinne, a środek czyli klasyczne trzy pokoje dla pary z jednym dzieckiem, nie jest już tak oczywistym wyborem jak jeszcze kilka lat temu.
Segment dla singli i par bez dzieci napędza popyt na mieszkania dwupokojowe do 45 m², szczególnie dobrze skomunikowane, w pobliżu centrum lub węzłów transportu miejskiego. To nabywcy, którzy coraz częściej kupują jako inwestycję pod wynajem lub jako pierwsze własne M i cenią elastyczność przestrzeni nad jej metraż. W naszym portfelu wyraźnie widać, że dwójki sprzedają się szybko.
Równolegle obserwujemy wzrost zainteresowania większymi lokalami ze strony rodzin z dziećmi lub planujących ich posiadanie. Tu kluczowe stało się pytanie nie tylko o liczbę pokoi, ale o układ w tym oddzielną przestrzeń do pracy zdalnej, dodatkową łazienkę, ogródek lub duży balkon. Pandemia trwale przemodelowała oczekiwania tej grupy i te preferencje utrzymują się.
Najważniejsza zmiana demograficzna, którą obserwujemy, to jednak starzenie się nabywców i rosnący udział osób 50+ kupujących mieszkania na własne potrzeby lub dla dorosłych dzieci. To nabywcy gotówkowi lub o wysokiej zdolności kredytowej, mniej wrażliwi na zmianę stóp procentowych.
Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal
Skala naszej działalności pozwala na duże zróżnicowanie oferty, w której mieszkania dla siebie znajdą klienci z każdej grupy docelowej. Odpowiednia dywersyfikacja typów lokali, pod względem ich układu i powierzchni, standardu czy charakteru całego osiedla, to przy tak dużym zasięgu działania również konieczność.
Uwzględniamy pojawiające się trendy, także demograficzne, przy projektowaniu nowych osiedli, ale zarządzamy ofertą w sposób na tyle elastyczny, aby odpowiadała ona na zapotrzebowanie w różnych fazach rynkowej koniunktury. Tam, gdzie jest to uzasadnione, miksujemy funkcje. Przykładem jest katowicka inwestycja Atal Sky+, w której jeden z budynków składa się wyłącznie z apartamentów inwestycyjnych, co porządkuje funkcjonowanie całego osiedla.
Kluczowa zasada jest niezmienna - dobrze zaprojektowane inwestycje łatwiej znajdą odbiorców. Tym też kierujemy się, planując nasze inwestycje. Dokładamy starań, aby mieszkania w nich były jak najbardziej funkcjonalne, lecz dbamy też o liczne udogodnienia i efektownie aranżujemy strefy wspólne oraz zieleń. W tej chwili kupującymi są przede wszystkim osoby, które zaspokajają własne potrzeby mieszkaniowe. Często ich celem jest poprawa standardu i przeniesienie się do większych mieszkań. Stąd też rosnąca popularność lokali czteropokojowych.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Nie projektujemy inwestycji wyłącznie dla jednej, z góry przyjętej grupy nabywców. Dążymy do stworzenia zróżnicowanej oferty, obejmującej zarówno funkcjonalne mieszkania dla singli i par, jak i większe lokale przeznaczone dla rodzin. Struktura mieszkań jest każdorazowo dopasowywana do charakteru lokalizacji, segmentu projektu oraz rzeczywistego popytu na danym rynku.
Widzimy jednocześnie rosnące zainteresowanie produktem premium, rozumianym nie tylko jako wysoki standard wykończenia, lecz także dobra architektura, odpowiednio zaprojektowane części wspólne, atrakcyjne otoczenie i usługi zwiększające komfort życia. Zmiany demograficzne powodują, że coraz ważniejsze stają się elastyczne układy mieszkań, dostępność bez barier, bezpieczeństwo oraz możliwość dostosowania lokalu do zmieniających się potrzeb mieszkańców.
Single i pary częściej wybierają kompaktowe mieszkania w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, natomiast rodziny poszukują dodatkowych pokoi, przestrzeni do przechowywania, zieleni i pełnej infrastruktury w sąsiedztwie. Wspólnym mianownikiem pozostaje jednak jakość. Niezależnie od wieku i sytuacji rodzinnej kupujący chcą mieć pewność, że wybierają trwały, dobrze zaprojektowany produkt, który zachowa swoją wartość w długiej perspektywie. Coraz większe znaczenie ma również Total Cost of Ownership, czyli całkowity koszt posiadania nieruchomości, obejmujący nie tylko cenę zakupu, ale także późniejsze koszty utrzymania, zużycia energii, opłat eksploatacyjnych oraz ewentualnych remontów.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Przy projektowaniu inwestycji uwzględniamy zróżnicowane potrzeby nabywców oraz ich zmieniające się preferencje mieszkaniowe. Klienci coraz częściej oceniają nie tylko sam lokal, ale również całą inwestycję i jej otoczenie pod kątem wygody codziennego życia. Oprócz ceny i lokalizacji zwracają uwagę na funkcjonalność mieszkań, doświetlenie wnętrz, jakość części wspólnych, a także bliskość terenów zielonych, komunikacji miejskiej i infrastruktury usługowej.
W Develii największą grupę nabywców, odpowiadającą za około 70–75 proc. transakcji, stanowią osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby. Są wśród nich, zarówno klienci poszukujący pierwszego lokum, jak i osoby, które chcą poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Obserwujemy rosnące zainteresowanie większymi mieszkaniami, szczególnie czteropokojowymi, których udział w niektórych naszych inwestycjach sięga nawet 25 proc. W wybranych projektach oferujemy również możliwość łączenia lokali, co pozwala uzyskać przestrzeń dostosowaną do indywidualnych potrzeb. Z kolei nabywcy inwestycyjni, odpowiadający za około 25–30 proc. zakupów, najczęściej wybierają mieszkania dwupokojowe.
W dłuższej perspektywie istotne znaczenie dla kształtowania oferty mieszkaniowej będą miały zmiany demograficzne, w tym starzenie się społeczeństwa, migracje wewnętrzne i postępująca urbanizacja. Przełożą się one zarówno na strukturę popytu, jak i oczekiwania wobec funkcjonalności osiedli. Dlatego uważnie obserwujemy trendy rynkowe i na tej podstawie kształtujemy zróżnicowaną ofertę, odpowiadającą na potrzeby klientów na różnych etapach życia.
Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Dominującą grupą nabywców są osoby nabywające mieszkania na potrzeby własne. Po rozpoczęciu konfliktu w Ukrainie ograniczył się popyt ze strony tej grupy klientów, a co za tym idzie spadło tempo wzrostu cen i z tego powodu nastąpił odpływ klientów inwestycyjnych. W związku z tym projektując nowe inwestycje i strukturę mieszkań, bierzemy pod uwagę potrzeby właśnie tej grupy klientów, budując odpowiednio zróżnicowaną strukturę mieszkań.
Joanna Macierzyńska, dyrektor sprzedaży w Archicom
W projektowaniu oferty kluczowa jest dla nas efektywna dywersyfikacja. Dotyczy to zarówno całego portfolio Archicom, jak i struktury mieszkań w poszczególnych inwestycjach. Realizujemy projekty luksusowe i premium w centralnych lokalizacjach, ale równolegle rozwijamy funkcjonalny, efektywny kosztowo segment popularny. To dziś jeden z kluczowych kierunków naszego rozwoju, docelowo chcemy, aby odpowiadał nawet za 50 proc. sprzedaży. Dzięki temu możemy docierać do szerszej grupy klientów o różnych możliwościach finansowych i potrzebach mieszkaniowych.
Nie oznacza to jednak projektowania według jednego, ogólnopolskiego schematu. Każdą inwestycję poprzedza analiza lokalnego popytu i realnego zapotrzebowania w danym mieście czy dzielnicy. Na tej podstawie kształtujemy strukturę metraży tak, aby oferta odpowiadała, zarówno singlom i parom, jak i rodzinom czy klientom inwestycyjnym. Coraz większy wpływ na te decyzje mają zmiany demograficzne. Rosnąca liczba jedno i dwuosobowych gospodarstw domowych wzmacnia zapotrzebowanie na kompaktowe, dobrze zaprojektowane mieszkania. Nie oznacza to jednak zaniku popytu rodzinnego. Rodziny nadal potrzebują większych lokali, choć ze względu na ceny coraz częściej szukają ich w segmencie popularnym i poza najdroższymi częściami miast. Dlatego zamiast koncentrować ofertę na jednej dominującej grupie, stawiamy na zróżnicowany produkt i jego precyzyjne dopasowanie do lokalnego rynku.
Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Łódź, Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg
Oferta Robyg jest projektowana z myślą o zróżnicowanych grupach klientów. Nadal bardzo silną grupę stanowią rodziny, ale rośnie udział singli, par oraz klientów kupujących mieszkania inwestycyjnie. Dlatego w nowych projektach oferujemy szeroki przekrój metraży, od kompaktowych mieszkań dwu i trzypokojowych po większe lokale rodzinne z tarasami i ogródkami.
Zmiany demograficzne wpływają na układy mieszkań. Coraz większą wagę przykładamy do funkcjonalności, elastycznych przestrzeni do pracy zdalnej oraz dobrze zaprojektowanych części wspólnych. Kupujący oczekują mieszkań, które będą odpowiadały ich potrzebom nie tylko dziś, ale również za kilka czy kilkanaście lat. Naszym celem jest tworzenie inwestycji, które łączą wysoką jakość architektury, nowoczesne technologie i pełną infrastrukturę.
Kamil Gaszyński, dyrektor handlowy w Green House Development
Na rynku coraz wyraźniej widać grupę klientów, którzy nie chcą wybierać wyłącznie pomiędzy mieszkaniem w budynku wielorodzinnym a dużym domem na obrzeżach miasta. Szukają prywatności, własnego ogrodu i komfortu domu, ale nie potrzebują 120 czy 150 mkw. powierzchni. Ważne jest też, aby taki produkt cenowo pozostawał bliżej większego mieszkania niż klasycznego domu jednorodzinnego.
Z takiego założenia wyszliśmy przy pilotażowym projekcie Domy przy Zdrowej w warszawskim Wilanowie. Powstaną tam domy o powierzchniach od 74 do 89 mkw., czyli w metrażach typowych dla mieszkań rodzinnych, ale z własnym ogrodem, większą prywatnością i bez wspólnej klatki schodowej. Bardzo duże zainteresowanie ofertą pokazało nam, że na rynku jest realne zapotrzebowanie na taki produkt. To kierunek, który naszym zdaniem będzie zyskiwał na znaczeniu. Mniejsze gospodarstwa domowe nie oznaczają rezygnacji z potrzeby przestrzeni, zieleni czy prywatności. Klienci coraz częściej chcą łączyć te elementy z racjonalnym metrażem i ceną. Kompaktowy dom może więc coraz częściej stawać się realną alternatywą dla dużego mieszkania.
Marcin Michalec, dyrektor zarządzający, Okam Capital
W naszych projektach mamy mieszkania dla każdej grupy klientów. Struktura mieszkań jest planowana indywidualnie dla każdej inwestycji i uwzględnia wiele czynników, przede wszystkim lokalizację, charakter inwestycji, oczekiwaną stopę zwrotu, standard, koszty nieruchomości oraz potencjał konkretnego rynku. Nie ma więc jednego uniwersalnego modelu, który można zastosować do wszystkich inwestycji.
Widzimy natomiast wyraźnie, że oferta musi być dziś bardziej elastyczna niż kilka lat temu. Z jednej strony rośnie znaczenie kompaktowych, funkcjonalnych mieszkań dla singli i par, szczególnie w dobrze skomunikowanych, miejskich lokalizacjach. Z drugiej strony rodziny nadal potrzebują większych przestrzeni, a przy obecnych cenach najczęściej szukają ich poza centrum. W przypadku części klientów alternatywą dla mieszkania w mieście stają się lokalizacje podmiejskie, gdzie ten sam budżet pozwala uzyskać większą powierzchnię.
Zmiany demograficzne będą miały coraz większy wpływ na strukturę oferty. Oprócz singli, par i rodzin trzeba dziś uwzględniać również rosnącą grupę osób dojrzałych i seniorów, których potrzeby mieszkaniowe będą stopniowo zmieniać rynek. Traktujemy seniora przez pryzmat jego potrzeb a nie przez pryzmat wieku. To właśnie dlatego rozwijamy projekty, takie jak Prestia Rezydencje Senioralne na terenie większych realizacji, jak Prestige Park w Łodzi czy w F.S.O. Park, ponieważ myślimy o senior living jako o części szerszego ekosystemu funkcji. Coraz ważniejsze staje się więc nie samo pytanie, czy mieszkanie jest przeznaczone dla singla, pary czy rodziny, ale czy odpowiada na konkretny styl życia i etap życia mieszkańca.
Adam Urbański, dyrektor sprzedaży TDJ Estate
Planując każdą, nową inwestycję starannie badamy, kto będzie naszym klientem docelowym, a strukturę mieszkań ściśle dopasowujemy do lokalizacji i standardu projektowanego osiedla.
Bierzemy pod uwagę czynnik demograficzny, nie bagatelizując danych o starzejącym się społeczeństwie i spadku liczby ludności. Co ciekawe, prognozy dotyczące depopulacji w wielu polskich miastach nie oznaczają spadku liczby gospodarstw domowych. Zmienia się model rodziny z typowego 2 + 2 na rzecz jedno lub dwuosobowych gospodarstw domowych, co ma oczywiste przełożenie na nieustającą popularność funkcjonalnych mieszkań o kompaktowej wielkości.
We wszystkich lokalizacjach dostrzegamy rosnące zainteresowanie lokalami dwupokojowymi do 40 m kw. oraz trzypokojowymi o powierzchni ok 55 m kw. Niezależnie od tego, np. w Krakowie w inwestycji Meiera obserwujemy niesłabnącą liczbę zapytań o rodzinne mieszkania czteropokojowe.
Kluczowe dla wszystkich grup klientów zawsze pozostają funkcjonalne rozwiązania wewnątrz mieszkania, jak np. garderoba oraz wielkość balkonu i atrakcyjność ogólnodostępnych części wspólnych. Te ostatnie wpływają na komfort zamieszkania, możliwość realizacji zajęć dodatkowych, umożliwiając spędzanie wolnego czasu na miejscu i integrację sąsiedzką. Według nas istotnym jest, aby te przestrzenie odpowiadały realnym potrzebom przyszłych mieszkańców, nie generując przy tym istotnych kosztów funkcjonowania przyszłej wspólnoty mieszkaniowej.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Nie ma już jednej dominującej grupy klienta, rynek wyraźnie się segmentuje, a dobry projekt powinien odpowiadać na kilka różnych potrzeb jednocześnie. W przypadku MS Waryński Dewelopment punktem wyjścia jest klient miejski, który chce połączyć dobrą lokalizację z funkcjonalnym mieszkaniem i jakością codziennego życia. Nasza oferta, od Katowic po planowaną inwestycję na warszawskim Mokotowie, naturalnie odpowiada na różne profile nabywców, od singli i par po rodziny z dziećmi.
Demografia będzie stopniowo przesuwała rynek w stronę mniejszych gospodarstw domowych, ale nie oznacza to, że rodziny tracą na znaczeniu. Rośnie za to oczekiwanie dotyczące funkcjonalności, a nie samej powierzchni. Trzy pokoje coraz częściej mają oznaczać możliwość wydzielenia osobnej sypialni dla dziecka czy miejsca do pracy, a nie po prostu większy metraż. W praktyce projektujemy więc mieszkania, które mają dobrze działać nie tylko w dniu zakupu, ale również wtedy, gdy zmieni się sytuacja rodzinna czy sposób pracy mieszkańców.
Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland
Strukturę oferty każdorazowo dostosowujemy do charakteru lokalizacji i profilu potencjalnych nabywców. Oferujemy mieszkania, zarówno dla rodzin, jak i dla singli, studentów oraz młodych profesjonalistów. Przykładem jest ReVola przy ulicy Karolkowej. Bliskość centrum biznesowego wokół ronda Daszyńskiego przyciąga osoby pracujące lub studiujące w tej części Warszawy, ale również rodziny poszukujące większego mieszkania blisko centrum. Z kolei Perun wyróżnia się sąsiedztwem Parku Skaryszewskiego oraz półhektarowego skweru, który zrewitalizujemy. Charakter tej lokalizacji sprawia, że projekt jest szczególnie atrakcyjny dla osób kupujących mieszkania na dłużej i na własne potrzeby.
Wojciech Duda, prezes zarządu Duda Development
Fundamentem sukcesu na dzisiejszym rynku nieruchomości jest elastyczność i otwartość na zmiany. Deweloper nie może działać sztampowo. Jeśli wymaga tego dynamika otoczenia, musi być gotowy przeprojektować inwestycję nawet na ostatniej prostej fazy przygotowawczej. Takiej sytuacji sami ostatnio doświadczyliśmy, lokalizacja, w której wstępnie planowaliśmy inwestycję z dużą ilością małych lokali, przede wszystkim kawalerek projektowanych z myślą o inwestorach, niespodziewanie okazała się znacznie bardziej atrakcyjna dla grupy klientów szukających większych, co najmniej trzypokojowych mieszkań na własne potrzeby.
Dlatego tak ważna jest weryfikacja planów na każdym etapie realizacji inwestycji. Ta strategiczna zmiana pozwala nam bardziej precyzyjnie odpowiadać na faktyczne potrzeby, również nowych czy nieoczywistych grup klientów, np. seniorów zamieniających za duże domy na przedmieściach na komfortowe mieszkania w nowoczesnych inwestycjach miejskich, jak i osób z innych grup wiekowych bardzo świadomie wybierających śródmiejski styl życia na przekór trendowi suburbanizacji.
Elastyczność produktowa to również uważność na specyficzne potrzeby poszczególnych grup klientów, w tym brak barier architektonicznych, proekologiczne technologie jak filtry antysmogowe, czy rozwiązania przyjazne właścicielom czworonogów, takie jak dedykowane myjki dla psów w halach garażowych.
Dzisiejszy klient jest niezwykle świadomy, nie szuka wyłącznie metrażu, lecz docenia standard wykonania, architekturę oraz detale, jak np. akustyka, które mają realny wpływ na komfort codziennego życia. Na koniec warto zauważyć, że równolegle do potrzeby elastyczności, na dojrzałym otoczeniu rynkowym sprzedają się przede wszystkim te projekty, które dostarczają długoterminowej, odpornej na znamię czasu wartości.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment S.A.
W projektach miejskich trzonem oferty pozostają funkcjonalne mieszkania dwu i trzypokojowe, poszukiwane przez singli, pary, małe rodziny i inwestorów. W lokalizacjach podmiejskich większe znaczenie mają rodziny oczekujące dodatkowego pokoju, ogrodu i przestrzeni do pracy. Zmiany demograficzne wzmacniają popyt na mniejsze gospodarstwa domowe, ale nie oznaczają końca mieszkań rodzinnych. Rosną natomiast wymagania wobec funkcjonalności, co oznacza mniej powierzchni niewykorzystanej, więcej elastycznych pomieszczeń, dostępność bez barier i niższe koszty eksploatacji. Dlatego struktura lokali musi być wynikiem analizy mikrolokalizacji, a nie kopiowaniem jednego schematu pomiędzy inwestycjami.
Artur Smoleń, dyrektor sprzedaży Profit Development
Struktura mieszkań rzeczywiście się zmienia. Dużych lokali jest mniej niż kiedyś, natomiast nie sprowadzałbym tego wyłącznie do spadającej dzietności. To kombinacja demografii, możliwości finansowych, zmieniającego się modelu rodziny i sposobu korzystania z przestrzeni. Model 2+2 nie jest już tak dominujący jak kiedyś. Częściej mamy gospodarstwa 2+1, pary bez dzieci, singli czy osoby kupujące nieruchomość samodzielnie. Jednocześnie praca hybrydowa sprawiła, że nawet przy mniejszej liczbie domowników bardzo istotna stała się funkcjonalność. Nabywca może nie potrzebować 100 m², ale zależy mu na możliwości wydzielenia miejsca do pracy czy późniejszej zmiany funkcji jednego z pomieszczeń.
Profit Development od lat ma silną pozycję wśród osób kupujących pierwsze mieszkanie i dobrze znamy potrzeby tej grupy. Wpływa to na skalę budynków, strukturę metraży, układy lokali oraz wybór lokalizacji. Jednocześnie bardzo wyraźnie widzimy rosnące zainteresowanie niższą zabudową, zielenią i dodatkowymi udogodnieniami.
Zmieniają się również oczekiwania wobec architektury. Coraz częściej poszukiwane są budynki, które nie będą wizualnie starzeć się po kilku latach. Ostródzka, Goździków czy Waniliowa są przykładami inwestycji, w których stawiamy na bardziej klasyczny, ponadczasowy charakter uzupełniony współczesnymi rozwiązaniami funkcjonalnymi i technologicznymi. Równolegle utrzymujemy w portfelu projekty o innym profilu, takie jak Braniborska 10 czy Konopacka. Pozwalają nam docierać również do singli, klientów inwestycyjnych czy osób poszukujących nieruchomości o wyższym standardzie. Nie projektujemy więc jednej struktury mieszkań dla całej firmy. Punktem wyjścia jest profil odbiorcy konkretnej inwestycji, a dopiero później metraż, układ, standard i dodatkowe rozwiązania.
Napisz komentarz
Komentarze