Rynek materiałów budowlanych wyraźnie się uspokoił, ale koszt realizacji mieszkań nadal rośnie. Presja przesunęła się w stronę robocizny, organizacji budowy i czasu potrzebnego na przeprowadzenie inwestycji.
Ryzyko kosztowe zmienia adres
Rynek materiałów budowlanych ustabilizował się pod względem dynamiki cen. Wzrosty co prawda nadal występują, ale są znacznie łagodniejsze i bardziej przewidywalne niż w okresie największych zawirowań kosztowych. Zgodnie z danymi Grupy PSB Handel, w pierwszym półroczu 2026 r. ogólny poziom cen materiałów budowlanych oraz produktów dla domu i ogrodu wzrósł o 1,1 proc., przy czym w handlu hurtowym wzrost wyniósł 2,3 proc., a w detalu 0,3 proc. Najnowsze dane z kolejnych miesięcy pokazują jednak, że stabilizacja cen materiałów nie oznacza wyhamowania całkowitych kosztów realizacji inwestycji. Presja kosztowa coraz wyraźniej przesuwa się bowiem w inne obszary budowy. Według danych GUS za sam miesiąc sierpień 2026 r. ceny produkcji budowlano-montażowej wzrosły o 6,2 proc. rok do roku. Ceny robót związanych z budową budynków były wyższe również o 6,2 proc., a robót budowlanych specjalistycznych – o 7,0 proc.
Rosną również koszty pracy. Zgodnie z sierpniowymi danymi GUS przeciętne wynagrodzenie brutto w budownictwie wyniosło w lipcu 9 161,67 zł i było o 5,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Jednocześnie rynek pozostaje aktywny inwestycyjnie. W okresie styczeń–lipiec liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, wzrosła o 3,3 proc. r/r, a liczba mieszkań objętych pozwoleniami na budowę lub zgłoszeniami z projektem zwiększyła się o 15,7 proc. Przy tym lipcowa produkcja budowlano-montażowa była o 2,4 proc. niższa niż przed rokiem, co pokazuje, że rosnący portfel inwestycji nie przekłada się automatycznie na równie mocne tempo realizacji. – W praktyce oznacza to zmianę struktury ryzyka kosztowego. Po okresie gwałtownych skoków cen stali, drewna czy izolacji inwestorowi łatwiej dziś oszacować część materiałową budżetu, ale na znaczeniu zyskuje wszystko, co dzieje się pomiędzy projektem a odbiorem budynku: dostępność ekip, wyceny podwykonawców, koordynacja branż, logistyka, poprawki i przestoje. Im dłużej trwa realizacja, tym więcej czasu mają te koszty, by narastać – mówi Piotr Koszyk, członek zarządu Q3D Contract.
Projekt, kontraktowanie, harmonogram
W tej sytuacji większego znaczenia nabiera etap poprzedzający rozpoczęcie właściwych prac budowlanych. To właśnie wtedy zapadają decyzje dotyczące technologii, podziału zakresów wykonawczych i sposobu kontraktowania, które później wpływają na podatność inwestycji na wzrost kosztów. Im wcześniej inwestor i wykonawca identyfikują potencjalne punkty zapalne, tym większa szansa na utrzymanie założonego budżetu i harmonogramu. – Duża część ryzyka powstaje jeszcze przed rozpoczęciem robót. Błędy lub niedoszacowania na tym etapie wracają później w postaci zmian zakresu, dodatkowych zamówień i konieczności reorganizacji prac. Kluczowe znaczenie ma więc wczesna identyfikacja ryzyk, realny harmonogram i odpowiednio zaplanowane kontraktowanie poszczególnych zakresów. W obecnych warunkach przewagę daje przede wszystkim zdolność do przewidywania kosztów i reagowania na odchylenia, zanim zaczną wpływać na rentowność całego projektu – mówi Piotr Koszyk.
Po kilku latach, w których kondycję budownictwa mierzyło się głównie ceną stali, cementu czy izolacji, rynek wchodzi w bardziej wymagającą fazę. Stabilniejsze ceny materiałów nie oznaczają stabilizacji całkowitych kosztów realizacji inwestycji. W 2026 roku o budżecie inwestycji w coraz większym stopniu rozstrzyga nie moment zakupu materiału, lecz to, co wydarzy się w czasie od pierwszego wykopu do przekazania kluczy.
Napisz komentarz
Komentarze