Jakie są perspektywy rynku nowych mieszkań w okresie najbliższych 2-3 lat? Jakie zmiany będziemy na nim obserwować? Które lokalizacje mają największy potencjał do rozwoju inwestycji? Jak będzie kształtował się popyt? Jakie czynniki będą miały największy wpływ na sektor? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Spodziewamy się dalszego rozwoju rynku mieszkaniowego, szczególnie w największych aglomeracjach. W tym roku planujemy wprowadzić do sprzedaży i rozpocząć budowę 4350-4550 mieszkań, z czego około połowę w Warszawie. Jednocześnie konsekwentnie rozwijamy działalność w Trójmieście. Po zawarciu umowy partnerstwa publiczno-prywatnego z Gminą Gdańsk dotyczącej rewitalizacji Nowego Portu przygotowujemy się do realizacji kolejnego dużego projektu miastotwórczego na terenach Stoczni Cesarskiej. Finalizacji transakcji dotyczącej nabycia tego terenu spodziewamy się pod koniec roku.
Zgodnie z naszą strategią dążymy do osiągnięcia poziomu sprzedaży ponad 4500 mieszkań rocznie do 2028 roku i konsekwentnie przygotowujemy ofertę pozwalającą realizować ten cel. Jednocześnie konkurencja pozostanie silna, dlatego o sukcesie deweloperów będą decydowały atrakcyjny bank ziemi, sprawne wprowadzanie nowych projektów oraz umiejętność dostosowywania podaży do zmieniającego się popytu. Polski rynek deweloperski pozostaje rozdrobniony, dlatego można oczekiwać jego dalszej, stopniowej konsolidacji.
W długim terminie dla rynku mieszkaniowego kluczowa będzie, nie tylko liczba ludności, ale przede wszystkim liczba gospodarstw domowych. Mimo prognozowanego spadku populacji liczba gospodarstw domowych w perspektywie kilkunastu lat powinna utrzymywać się na relatywnie stabilnym poziomie. Jednocześnie duże ośrodki, takie jak Warszawa, Trójmiasto, Wrocław, Kraków czy Poznań, będą nadal przyciągać mieszkańców. Migracje i postępująca urbanizacja mogą więc częściowo równoważyć negatywne trendy demograficzne na największych rynkach mieszkaniowych. Jeśli chodzi o sektor PRS, jego skala w Polsce nadal pozostaje niewielka w relacji do całego zasobu mieszkaniowego, a segment rozwija się wolniej niż zakładano.
Grzegorz Smoliński, członek zarządu Dom Development S.A.
Perspektywy rynku nowych mieszkań w najbliższych 2–3 latach oceniamy jako stabilne, choć będzie to rynek bardziej wymagający niż w okresie bardzo wysokiej koniunktury. Popyt na mieszkania pozostanie wspierany przez długoterminowe czynniki strukturalne, potrzebę poprawy warunków mieszkaniowych, migrację do największych miast, wzrost liczby jednoosobowych gospodarstw domowych oraz aspiracje młodszych pokoleń. Jednocześnie rynek będzie w większym stopniu zależny od dostępności finansowania, poziomu stóp procentowych oraz sytuacji gospodarczej.
W kontekście rozwoju naszej branży spodziewamy się dalszej profesjonalizacji i stopniowej konsolidacji. Rynek mieszkaniowy w Polsce jest rozdrobniony, jednak rosnące wymagania klientów, koszty prowadzenia działalności, dostęp do gruntów, wymogi regulacyjne oraz potrzeba realizacji inwestycji na dużą skalę będą sprzyjały umacnianiu pozycji największych, stabilnych kapitałowo deweloperów.
Największy potencjał rozwoju nadal widzimy w największych aglomeracjach, przede wszystkim w Warszawie, Trójmieście, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu. To miasta przyciągające nowych mieszkańców, inwestycje biznesowe i miejsca pracy, a tym samym generujące trwałe zapotrzebowanie na mieszkania. Coraz większe znaczenie będą miały również dobrze skomunikowane lokalizacje podmiejskie, które odpowiadają na potrzeby osób poszukujących większej powierzchni, ale i atrakcyjniejszej ceny mieszkania.
Zmiany demograficzne będą jednym z ważnych czynników kształtujących rynek. Z jednej strony Polska mierzy się ze spadkiem liczby ludności i starzeniem się społeczeństwa, z drugiej - nowe style życia szczególnie widoczne u młodszego pokolenia skutkują wzrostem liczby gospodarstw domowych. Natomiast niezależnie od wieku klientów własność nadal pozostaje ważną aspiracją. W Polsce mieszkanie jest postrzegane nie tylko jako miejsce do życia, ale również jako forma bezpieczeństwa finansowego.
W naszej ocenie sektor PRS (Private Rented Sector) będzie rozwijał się jako uzupełnienie rynku własnościowego, szczególnie w największych miastach. Profesjonalny najem może odpowiadać na potrzeby osób, które z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jeszcze kupić mieszkania, m.in. osób mobilnych zawodowo czy pracowników międzynarodowych firm. Nie oznacza to jednak zastąpienia modelu własnościowego. W Polsce zakup mieszkania nadal pozostaje dominującą formą zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.
Zbigniew Juroszek, prezes zarządu Atal
Atal niezmiennie inwestuje w ośmiu największych aglomeracjach w Polsce, gdyż w długim okresie są one najbardziej perspektywiczne. Rozpatrujemy je szeroko, biorąc pod uwagę także dynamicznie się rozrastające strefy podmiejskie. W tych ośrodkach zamierzamy nadal zwiększać skalę działania, czego przykładem jest niedawna akwizycja przez firmę lokalnego dewelopera w Trójmieście. To zarazem przykład i argument na rzecz branżowej konsolidacji, w której stronę zmierza rodzimy rynek mieszkaniowy, wciąż zbyt rozdrobniony, jeśli porównać go z dojrzalszymi gospodarkami.
Ponadto, branża deweloperska jest mocno uregulowana i coraz bardziej wymagająca kapitałowo, co będzie w przyszłości premiować stabilne finansowo i doświadczone realizacyjnie podmioty, takie jak Atal. Również kurczące się zasoby atrakcyjnych gruntów, reforma planistyczna, rosnące koszty wytworzenia i pochodne wielu regulacji, nie będą działać w stronę obniżek cen nowych mieszkań. PRS w Polsce to wciąż niewielka część zasobu, na tle zakupów indywidualnych i jeszcze długo tak pozostanie.
Zmiany demograficzne mogą stanowić pewne wyzwanie przyszłości, jednakże jeszcze nie w najbliższym pięcioleciu. Obecna w mediach narracja często pomija niektóre aspekty tych zjawisk, czego dowiodło niedawne eksperymentalne badanie GUS, oparte na tzw. śladach życia. Ustalono, że ludzi w Polsce przybywa, przede wszystkim za sprawą cudzoziemców. Zatem skala i kierunek migracji zewnętrznych, jak też wewnętrznych do dużych miast, zdefiniuje rynek mieszkań w przyszłości.
Podobnie, jak zmiany obyczajowe i modele współczesnego życia. Mniejsza liczba urodzeń i niższa skłonność do zawierania stałych związków to zarazem więcej jednoosobowych gospodarstw domowych i zapotrzebowanie na mniejsze, tj. jedno i dwupokojowe lokale. Z kolei wzrost mediany wieku i zwiększający się udział starszych pokoleń w całości rodzimej populacji, to potencjalny popyt na komfortowe mieszkania w nowszych inwestycjach w dużych miastach, zabezpieczających takie potrzeby jak bliskość usług czy dostęp do windy. Już teraz w grupie wiekowej 50+ dostrzegamy zjawisko opuszczania nieefektywnych energetycznie i przeskalowanych względem bieżących potrzeb domów i przenoszenie się do mieszkań w nowoczesnych osiedlach.
Renata McCabe-Kudła, Country Manager Grupo Lar Polska
Spodziewamy się stabilizacji rynku, bez gwałtownych wzrostów - to szansa przede wszystkim dla podmiotów o ugruntowanej pozycji rynkowej. W najbliższych latach więcej będzie transakcji polegających na zamianie mniejszego mieszkania na większe niż zakupów typowo inwestycyjnych.
Na popyt będzie wpływać dwutorowa sytuacja demograficzna, z jednej strony ujemny przyrost naturalny, z drugiej - silny napływ mieszkańców z mniejszych miast oraz cudzoziemców. Oba te zjawiska łącznie wspierają popyt na mieszkania.
Sektor PRS będzie rósł, ale pozostanie niszą uzupełniającą rynek sprzedaży, a nie z nim konkurującą - nie stanowi zagrożenia dla sprzedaży mieszkań, ponieważ jego klient docelowy jest zupełnie inny, zwykle są to single lub młode rodziny szukające mieszkania na stosunkowo krótki czas. Rośnie też znaczenie alternatyw, takich jak nowoczesne akademiki (PBSA) czy flex living, czyli mieszkania na wynajem z infrastrukturą na parterze.
Witold Kikolski, członek zarządu MS Waryński Development S.A.
Naszym zdaniem rynek wchodzi w fazę selektywnej stabilizacji, a nie dynamicznego wzrostu. Oferta pozostaje wysoka, więc presja na wzrost cen będzie ograniczona, choć różnice między miastami się pogłębią. Spodziewamy się konsolidacji, zwłaszcza wśród mniejszych, regionalnych firm, którym trudniej będzie udźwignąć koszty regulacyjne i dłuższy proces inwestycyjny.
Największy potencjał widzimy nadal w Warszawie, Krakowie i we Wrocławiu, ale coraz mocniej rosną też ośrodki średniej wielkości. Młode pokolenie podchodzi do własności mieszkania inaczej niż poprzednie roczniki, mobilność zawodowa i wysoki koszt kredytu sprawiają, że najem, w tym instytucjonalny, staje się realną alternatywą. Sektor PRS wciąż jest w Polsce niewielki, ale rośnie systematycznie i traktujemy go jako uzupełnienie naszej oferty sprzedażowej, a nie konkurencję dla niej.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
W perspektywie najbliższych dwóch–trzech lat oczekujemy stabilnego lub umiarkowanie rosnącego popytu, ale nie powrotu do rynku, na którym sprzedaje się niemal każdy produkt. Klienci pozostaną wymagający, a o sukcesie projektu będą decydować lokalizacja, funkcjonalność, standard energetyczny, koszty użytkowania i jakość całego procesu obsługi. Spodziewamy się utrzymania trendu konsolidacji w branży. Rosnące wymagania kapitałowe, regulacyjne i techniczne będą działały na korzyść takich firm, jak nasza - o stabilnym finansowaniu, kompetencjach wykonawczych oraz zdolności prowadzenia kilku projektów równocześnie.
Możliwe będą kolejne partnerstwa, joint venture i przejęcia gruntów lub projektów od podmiotów, które nie będą w stanie samodzielnie kontynuować inwestycji. Największy potencjał niezmiennie przewidujemy w dużych i relatywnie odpornych gospodarczo ośrodkach, przyciągających pracowników, studentów i kapitał, czyli w Warszawie, Trójmieście, Poznaniu i Wrocławiu.
Nie sądzę, aby spadek liczby ludności w skali kraju oznaczał spadek zapotrzebowania lokalowego w największych miastach. Znaczenie będą miały migracje, kurczenie się gospodarstw domowych, rosnąca liczba singli i seniorów oraz koncentracja miejsc pracy w metropoliach. Młode pokolenie nie rezygnuje dziś z własności, ale podchodzi do niej bardziej pragmatycznie. Zakup jest odkładany i wybierane są mniejsze powierzchnie, a większe znaczenie ma elastyczność, transport publiczny i całkowity koszt życia. Sektor PRS będzie rósł stopniowo jako uzupełnienie oferty mieszkaniowej w dużych miastach, zwłaszcza dla osób mobilnych, młodych specjalistów i osób, które nie chcą lub nie mogą jeszcze kupić mieszkania. Nie zastąpi jednak własności.
Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development
W perspektywie najbliższych 2–3 lat nie należy spodziewać się fundamentalnych zmian na rynku nowych mieszkań, ponieważ jest to stosunkowo krótki horyzont. Największy potencjał rozwoju pozostanie skoncentrowany w największych ośrodkach miejskich, takich jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków czy Trójmiasto. To właśnie te miasta przyciągają młodych ludzi dzięki rozwiniętemu rynkowi pracy, obecności uczelni wyższych, sektora nowych technologii i startupów oraz najwyższym poziomom wynagrodzeń. W efekcie proces koncentracji popytu w największych aglomeracjach będzie się pogłębiał.
Zmiany demograficzne będą miały coraz większy wpływ na rynek mieszkaniowy. Starzenie się społeczeństwa stworzy przestrzeń do rozwoju budownictwa senioralnego, które może stać się nowym segmentem działalności deweloperów. Część firm będzie się w nim specjalizować, natomiast najwięksi gracze będą rozwijać tego typu projekty równolegle z tradycyjną ofertą mieszkaniową, rozszerzając ją również o usługi wspierające i opiekę dla seniorów.
Jednocześnie rosnące ceny nieruchomości, a także coraz trudniejsze procesy uzyskiwania kredytów, będą jednocześnie sprzyjać rozwojowi sektora PRS. Coraz większa grupa osób, zwłaszcza młodego pokolenia, może wybierać najem zamiast zakupu mieszkania.
Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment
Perspektywy rynku nowych mieszkań w horyzoncie 2–3 lat oceniamy pozytywnie. Popyt będzie wspierany przez potrzeby mieszkaniowe, wzrost wynagrodzeń i potencjalną poprawę dostępności kredytów, ale podaż nadal będą ograniczać procedury administracyjne oraz niedobór dobrze przygotowanych gruntów.
Spodziewamy się dalszej konsolidacji, przewagę będą miały podmioty z kapitałem, bankiem ziemi i kompetencjami pozwalającymi prowadzić projekty w różnych formułach. Największy potencjał zachowują Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań i Trójmiasto oraz ich dobrze skomunikowane strefy metropolitalne. Zmiany demograficzne nie oznaczają automatycznego spadku popytu. Liczy się liczba gospodarstw domowych, migracja do dużych miast i rosnąca liczba jednoosobowych gospodarstw. PRS będzie uzupełniał rynek własnościowy, odpowiadając na potrzeby osób oczekujących mobilności, profesjonalnego najmu i elastyczności.
Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom
W perspektywie najbliższych 2–3 lat spodziewamy się stabilizacji rynku mieszkaniowego. Okres gwałtownych wahań mamy już za sobą, a ceny mieszkań powinny rosnąć w umiarkowanym tempie, zbliżonym do inflacji. Oczekiwane obniżki stóp procentowych będą stopniowo poprawiać dostępność kredytów i wspierać popyt. Jednocześnie wyzwaniem pozostanie podaż. Nowe regulacje dotyczące planowania przestrzennego wydłużą proces przygotowania inwestycji, przez co jeszcze większą wartość zyskają projekty z gotową dokumentacją i pozwoleniami na budowę. Spodziewamy się również przyspieszenia konsolidacji branży. Rosnące koszty realizacji inwestycji oraz coraz bardziej wymagające otoczenie regulacyjne będą sprzyjać przejęciom mniejszych deweloperów przez większe podmioty dysponujące odpowiednim kapitałem i bankiem ziemi.
Największy potencjał rozwoju nadal widzimy w największych aglomeracjach, przede wszystkim w Warszawie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu czy Łodzi. O sukcesie inwestycji coraz częściej decyduje jednak nie samo miasto, ale odpowiednie dopasowanie produktu do lokalnego popytu i potrzeb mieszkańców.
Zmiany demograficzne nie oznaczają spadku popytu, ale jego transformację. Młodsze pokolenia dłużej pozostają na rynku najmu, są bardziej mobilne i większą wagę przykładają do lokalizacji, funkcjonalności oraz jakości przestrzeni wspólnych niż do samego metrażu. To będzie wzmacniać rozwój sektora PRS, który stanie się trwałym elementem rynku mieszkaniowego, uzupełniając ofertę mieszkań na sprzedaż, a nie ją zastępując.
Napisz komentarz
Komentarze