Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce tuż przed połową 2026 roku

Autorzy

Marcin Purgal – Co-Head of Investment Department

Bartłomiej Krzyżak - Co-Head of Investment Department

Artur Czuba – Director, Investment Department

Wyniki polskiego rynku nieruchomości komercyjnych po pierwszych 5 miesiącach 2026 roku są wręcz imponujące – wolumen transakcji jest na poziomie około 2,3 miliarda euro zrealizowanych w ok. 50 transakcjach (na podstawie szacunkowych danych dla ogłoszonych transakcji). Sam maj przyniósł wynik ok. 1,1 miliarda euro, co stanowi podwojenie wolumenu odnotowanego w pierwszych 4 miesiącach 2026 roku. Powyższy rezultat potwierdza bardzo dobrą kondycję oraz dynamikę polskiego rynku. 

Wysoki majowy wolumen zawdzięczamy głównie dwóm transakcjom: finalizacji przełomowej transakcji na rynku najmu instytucjonalnego (PRS), której wartość przekroczyła 560 milionów euro (sprzedaż przez Resi4Rent 18 aktywów do Vantage Development), a także zamknięciu transakcji portfelowej w sektorze magazynowym, gdzie Ares Management nabył 5 nieruchomości w ramach SIM portfolio (wartość transakcji powyżej 200 milionów euro).

Co więcej, od początku roku w każdym z czterech głównych sektorów nieruchomości komercyjnych zrealizowano przynajmniej jedną transakcję o wartości przekraczającej 100 mln euro. W rezultacie, średnia wartość transakcji znacznie wzrosła, przy mniejszej płynności niż w analogicznym okresie w 2025 roku.

Sektor magazynowy ciągle liderem

W I kwartale 2026 roku sektor magazynowy odpowiadał za najwyższy (44%) udział w rynku pod względem zrealizowanego wolumenu. Po 5 miesiącach sektor ten nadal utrzymuje się na pozycji lidera z wolumenem szacowanym na ponad 700 milionów euro. Wynik ten jest w głównej mierze rezultatem zamknięcia dwóch transakcji portfelowych: sprzedaży portfolio Raben do WP Carey w ramach umowy „sale and leaseback” oraz wcześniej wspomnianej majowej transakcji – przejęciu SIM portfolio przez Ares Management. Umowy te świadczą o stopniowym ożywieniu na rynku transakcji portfelowych, które wyraźnie zwiększają wolumen.

Konsensus cenowy między sprzedającymi a kupującymi staje się coraz bardziej powszechny, co znajduje odzwierciedlenie w ożywieniu aktywności inwestycyjnej w sektorze magazynowym, napędzanej przede wszystkim napływem kapitału zagranicznego. Dodatkowo, przewidywana zmiana wyceny starszych obiektów magazynowych może być czynnikiem przyczyniającym się do kolejnych wzrostów w sektorze.

„Niezmiennie ogromnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się aktywa zabezpieczone długoterminowymi umowami najmu. Inwestorzy poszukują stabilnych i przewidywalnych przepływów pieniężnych, w tym transakcji typu „sale and leaseback”, które pozostają istotnym elementem rynku.” – dodaje Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department

Sektor handlowy na drugim miejscu

Sektor handlowy plasuje się na 2 miejscu po 5 miesiącach z wynikiem ponad 0,5 miliarda euro i może pochwalić się największą liczbą zrealizowanych transakcji w tym okresie. Z kolei największą sfinalizowaną umową była sprzedaż 8 centrów handlowych Auchan do węgierskiej grupy Adventum.

W samym maju właściciela zmieniły 4 parki handlowe i 1 centrum handlowe - Pasaż Łódzki, który został pozyskany przez czeskiego inwestora, Crestpoint Capital Partners, debiutującego na polskim rynku nieruchomości.

Pod względem liczby zrealizowanych transakcji w sektorze handlowym, za połowę odpowiadały parki handlowe i małe parki „convenience”. Największą transakcją tego typu aktywami pozostaje sprzedaż przez Trei Real Estate 7 obiektów do Ares & Slate Asset Management w ramach większego portfolio.

„Przedmiotami sprzedaży były również wolnostojące obiekty handlowe. Sektor handlowy w Polsce niezmiennie cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów. Szeroka oferta sprawia, że rynek inwestycji w nieruchomości handlowe jest dostępny zarówno dla mniejszych podmiotów z kapitałem krajowym, jak i dla globalnych graczy, którzy celują w całe portfele lub aktywa o większej skali.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment Department.

Sektor biurowy zdominowany przez polskich inwestorów 

Największą transakcją w sektorze biurowym w tym roku i jednocześnie jedyną przekraczającą w tym sektorze wolumen 100 milionów euro jest sprzedaż warszawskiego Royal Wilanów przez Capital Park Group do Wood & Company, w której to transakcji Avison Young świadczył dla kupującego kompleksowe doradztwo inwestycyjne i techniczne.

Transakcje nieruchomościami biurowymi w samym maju były zdominowane przez polski kapitał (3 na 4 transakcje), który w tym roku inwestuje głównie w aktywa biurowe. Wszystkie majowe transakcje dotyczyły budynków biurowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Dominacja miast regionalnych pod kątem liczby sfinalizowanych transakcji widoczna jest od początku roku, włączając dwie transakcje typu „prime” w Krakowie: Brain Park A i The Park Kraków.

„Biorąc pod uwagę transakcje znajdujące się obecnie w zaawansowanej fazie negocjacji, czy to w Warszawie czy też w miastach regionalnych, przewidujemy, że wartość inwestycji w sektorze biurowym w 2026 roku utrzyma się na poziomie roku ubiegłego, a może go nawet przekroczyć – w zależności od tempa finalizacji procesów. Obserwujemy zwiększoną aktywność inwestycyjną w tym sektorze i powrót inwestorów do tego typu aktywów.” – Marcin Purgal, Co-Head of Investment Department

Prognozy

Polska jest pozytywnie postrzegana przez inwestorów jako stabilna gospodarczo, z solidnymi fundamentami, charakteryzująca się przewidywalnymi ramami prawnymi oraz bezpiecznym, transparentnym i płynnym rynkiem. Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, obserwujemy zwiększoną aktywność inwestorów zachodnich, zwłaszcza z Francji. Jednocześnie dalej widoczny jest znaczący udział kapitału pochodzącego z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym Czech, Węgier, ale też krajów bałtyckich. Dostrzegamy też pierwsze oznaki reaktywacji inwestorów azjatyckich.

W ciągu ostatnich dwóch lat istotnie zaktywizował się kapitał krajowy, co widać nie tylko w ilości, ale również wielkości transakcji. Mamy nadzieję, że ten trend umocni się i polski kapitał docelowo utrzyma wysoki poziom zaangażowania w sektorze nieruchomości komercyjnych.

Oczekujemy, że rok 2026 przyniesie wyniki lepsze niż poprzedni, przy pozytywnych perspektywach rynkowych i silnych prognozach wzrostu.