Jaki wpływ na rynek mieszkań będzie miał program Pierwsze klucze

Jak duże znaczenie dla sektora mieszkaniowego będzie miał program Pierwsze klucze, który promować ma budownictwo społeczne i wspierać finansowanie partycypacji w TBS-ach i SIM-ach? Jak dużą skalę mogą mieć inwestycje realizowane przez takie instytucje, jak Towarzystwa Budownictwa Społecznego i Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii 

Przewidujemy, że program Pierwsze klucze nie będzie miał istotnego wpływu na rynek, m.in. ze względu na zakładane limity ceny metra kwadratowego, które znacząco ograniczają pulę dostępnych mieszkań, zwłaszcza w największych miastach. Ponadto, wykluczenie rynku pierwotnego z programu oznacza pozbawienie jego beneficjentów dostępu do nowoczesnych inwestycji, charakteryzujących się m.in. wyższą efektywnością energetyczną. 

Jeśli chodzi o możliwość prowadzenia przez TBS-y i SIM-y działalności deweloperskiej i sprzedaży mieszkań, na obecnym etapie trudno jednoznacznie ocenić potencjalną skalę i wpływ tego rozwiązania na rynek. Kluczowe będą szczegóły legislacyjne, kryteria realizacji projektów oraz zasady konkurencyjności względem sektora prywatnego.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu Atal 

Polityka mieszkaniowa państwa powinna uwzględniać różne formy budownictwa, w tym także niekomercyjne, tj. budownictwo komunalne lub społeczne. Poszczególne grupy odbiorców mają bowiem odmienne oczekiwania co do tej sfery. Część z nich dąży do pełnej własności, której osiągnięcie ułatwiają programy dopłat, inni przeciwnie - nie chcą wiązać się jakimkolwiek zobowiązaniem kredytowym na lata, woląc wynajem czy inne formy prawa do mieszkania.

Aktualna sytuacja, w której budownictwo mieszkaniowe spoczywa w przeważającej mierze na barkach deweloperów prywatnych oraz inwestorach indywidualnych (domy), nie jest optymalna. Spolaryzowanie i radykalizacja opinii publicznej w sprawach mieszkaniowych też nie spowoduje, że mieszkania będą tańsze czy bardziej dostępne, przy stale rosnących kosztach wytworzenia oraz przede wszystkim - cen działek. Podobnie, jak nie przyczyni się do tego nakładanie na branżę kolejnych obciążeń, wymogów czy obowiązkowych rozwiązań.

Bez wątpienia deweloperzy mają w Polsce największe doświadczenie w budowie mieszkań. Działamy zgodnie z zasadami rachunku ekonomicznego. Trudno ocenić, czy efektywność procesu inwestycyjnego w przypadku budownictwa społecznego byłaby lepsza, gdyż nie znamy ani szczegółowych założeń co do tego, ani długookresowego planu rozwoju tejże dziedziny w Polsce. Bez tego prognozowanie skali budownictwa społecznego i potencjalnego jego wpływu na rynek jest obarczone dużym ryzykiem.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa

Program Pierwsze klucze ma potencjał, by odegrać ważną rolę w rozwoju rynku mieszkaniowego, zwłaszcza poprzez promowanie budownictwa społecznego i wsparcie finansowania partycypacji w TBS-ach i SIM-ach. To realna szansa na zwiększenie dostępności mieszkań dla osób, które dotychczas były wykluczone z możliwości nabycia lokalu na warunkach rynkowych.

Rozszerzenie kompetencji TBS-ów i SIM-ów o możliwość realizacji inwestycji o bardziej zróżnicowanym charakterze może wzmocnić ich stabilność finansową i umożliwić efektywniejsze realizowanie celów społecznych. Kluczowe jednak będzie zachowanie równowagi pomiędzy działalnością inwestycyjną a społeczną misją tych instytucji.

Skala takich przedsięwzięć będzie zależeć od otoczenia regulacyjnego, dostępności gruntów oraz lokalnych potrzeb. Istotne jest, aby państwo konsekwentnie wspierało zarówno budownictwo komunalne, jak i mieszkaniowe, tworząc synergię między różnymi segmentami rynku. Tylko wówczas możliwe będzie zbudowanie spójnej, inkluzywnej polityki mieszkaniowej

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment 

Program Pierwsze klucze ma potencjał, by znacząco wpłynąć na rozwój rynku mieszkaniowego, ale kluczowe będą szczegóły jego wdrożenia i mechanizmy dystrybucji środków. Sama idea wspierania dostępności mieszkań, zarówno poprzez finansowanie wkładu do TBS-ów i SIM-ów, jak i promowanie budownictwa społecznego jest potrzebna. Natomiast rynek komercyjny, w tym deweloperzy i inwestorzy tacy jak Alter Investment, będą uważnie obserwować, czy nie zostanie zaburzona rynkowa konkurencja. 

Najwięcej emocji i pytań budzi pomysł umożliwienia TBS-om i SIM-om prowadzenia działalności deweloperskiej z marżą sięgającą 25 proc. To w istocie de facto wejście instytucji publicznych w segment rynku prywatnego, z przewagą w postaci dostępu do taniego finansowania i gruntów publicznych. Jeśli nie będzie jasnych zasad, może dojść do niezdrowej konkurencji, gdzie prywatni inwestorzy, którzy ponoszą pełne ryzyko rynkowe i koszt kapitału będą wypierani z kluczowych lokalizacji. 

Z drugiej strony, jeśli zasady będą przejrzyste i transparentne, a działalność tych instytucji ograniczona do konkretnych, społecznie uzasadnionych przypadków to program może uzupełnić rynek, a nie go zdominować. Dobrze zaprojektowany system partnerstw publiczno-prywatnych (PPP), gdzie TBS-y i SIM-y współpracują z prywatnymi inwestorami przy realizacji inwestycji, mógłby przynieść realne korzyści obu stronom i mieszkańcom. 

Jeśli chodzi o skalę, w dużych miastach, gdzie grunty są drogie, a realizacja inwestycji obciążona ryzykiem i biurokracją, możliwości działań SIM-ów i TBS-ów będą ograniczone bez współpracy z rynkiem. Natomiast na rynkach regionalnych i mniejszych miejscowościach, gdzie problem niedoboru mieszkań jest równie poważny, ale inwestycje mniej opłacalne dla sektora prywatnego, program może odegrać ważną rolę. 

Podsumowując, inicjatywa ma potencjał, ale z perspektywy inwestora kluczowe będzie zapewnienie równych warunków konkurencji, transparentności zasad i otwartości na współpracę publiczno-prywatną. W przeciwnym razie grozi nam zniekształcenie rynku zamiast jego wsparcia.

Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska

Każdy program, który realnie przybliża do posiadania własnego mieszkania zasługuje na uznanie. W projekcie Pierwszych kluczy niepokój budzi jednak ograniczenie dostępności wsparcia głównie do tańszych lokali z rynku wtórnego, co w praktyce oznacza starsze mieszkania, często w gorszym stanie technicznym. Taki kierunek może skutkować niższym komfortem życia i wyższymi kosztami utrzymania, a jednocześnie stoi w sprzeczności z trendami dominującymi w Europie Zachodniej, gdzie priorytetem są wysoka jakość i efektywność energetyczna nowego budownictwa. 

Umożliwienie TBS-om i SIM-om sprzedaży mieszkań z marżą do 25 proc. to w istocie ich komercjalizacja. Ryzyko polega na tym, że misja społeczna zostanie podporządkowana logice zysku. Bez jasno określonych reguł i skutecznego nadzoru może dojść do wypaczenia idei tańszego budownictwa społecznego, co ograniczy realne wsparcie dla mniej zamożnych obywateli.

Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom

Rozszerzenie programu Pierwsze Klucze o komponent wspierający partycypację w TBS-ach i SIM-ach może pozytywnie wpłynąć na dostępność mieszkań dla osób o średnich dochodach, które dziś nie kwalifikują się do lokali komunalnych i jednocześnie mają ograniczony dostęp do kredytów hipotecznych. Wsparcie dla budownictwa społecznego może odciążyć rynek komercyjny, ale tylko pod warunkiem odpowiedniego finansowania i realnej zdolności wykonawczej po stronie inwestorów. 

Kluczowe będą uproszczenie procedur, dostępność gruntów i zaangażowanie lokalnych władz. Rola państwa i jednostek samorządu terytorialnego w polityce mieszkaniowej powinna być w Polsce zdecydowanie większa. Dziś to przede wszystkim sektor prywatny odpowiada za nowe inwestycje. Kontrowersyjna wydaje się możliwość prowadzenia przez TBS-y i SIM-y działalności deweloperskiej z marżą do 25 proc. Bez jasnych ram może to prowadzić do komercjalizacji sektora społecznego. Istotne będzie więc precyzyjne określenie warunków takiej działalności, aby zachować jej komplementarność wobec rynku prywatnego.

Andrzej Gutowski, dyrektor sprzedaży Ronson Development 

Uważamy, że każda inicjatywa ukierunkowana na rozwój rynku mieszkaniowego, niezależnie od tego, czy dotyczy sektora deweloperskiego, społecznego, czy najmu może mieć pozytywny wpływ na jego kondycję. 
Z naszego punktu widzenia kluczowe jest jednak, aby rozwój rynku opierał się na zrównoważonym podejściu, obejmującym wszystkie segmenty, zarówno komercyjny, jak i społeczny. Konsument powinien mieć realny wybór, czy zdecyduje się na zakup mieszkania od dewelopera, czy też skorzysta z oferty mieszkań społecznych. To powinna być jego indywidualna decyzja, oparta na potrzebach i możliwościach. Dlatego wspieramy wszelkie rozwiązania, które zwiększają dostępność różnych form zamieszkania. 
Jeśli chodzi podaną propozycję legislacyjną, na ten moment trudno jednoznacznie ocenić skalę i wpływ takiego rozwiązania na rynek. Praktyka pokaże, czy i w jakim zakresie te założenia przełożą się na realne zmiany w strukturze podaży mieszkań. W naszej ocenie każda dobrze zaplanowana i przeprowadzona inicjatywa, która odpowiada na realne potrzeby mieszkaniowe może przynieść wymierne korzyści całemu rynkowi. 

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Program Pierwsze klucze wprowadza istotne zmiany w polskim systemie mieszkaniowym, szczególnie w kontekście budownictwa społecznego i działalności Towarzystw Budownictwa Społecznego (TBS) oraz Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM). Umożliwienie tym podmiotom prowadzenia działalności deweloperskiej i sprzedaży mieszkań z marżą do 25 proc. może mieć wpływ na rynek mieszkaniowy. Może być krokiem w stronę zwiększenia dostępności mieszkań dla osób o średnich dochodach. Jednakże, kluczowe będzie zapewnienie transparentności procesu wyboru nabywców oraz monitorowanie realizacji zobowiązań inwestorów społecznych. Ważne będzie również zapewnienie odpowiedniego nadzoru nad jakością realizowanych inwestycji. 

Szacuje się, że w ramach programu Pierwsze klucze możliwe będzie wybudowanie około 15 000 mieszkań komunalnych oraz realizacja inwestycji przez TBS i SIM. Skala tych inwestycji będzie zależała od dostępności gruntów, zdolności realizacyjnych TBS i SIM oraz zainteresowania ze strony potencjalnych nabywców. Jednak nie sądzimy, aby program miał wpływ na działalność deweloperów w Polsce, szczególnie tych z mocną, ugruntowaną pozycją, ponieważ ich oferta będzie kierowana do nieco innych odbiorców. 

Program Pierwsze klucze ma na celu wsparcie osób, które nie mogą sobie pozwolić na zakup mieszkania na rynku komercyjnym, głównie w niższym i średnim segmencie cenowym. Deweloperzy działający w segmencie mieszkań nie będą bezpośrednio narażeni na konkurencję z TBS-ami i SIM. Deweloperzy o mocnej pozycji nie muszą obawiać się bezpośrednich skutków wprowadzenia tego programu, ale mogą być zainteresowani innymi formami współpracy z sektorem publicznym lub przyciągnięciem klientów, którzy poszukują mieszkań z nieco innymi kryteriami.