Nowy odcinek drugiej linii metra zwiększy przede wszystkim wartość nieruchomości, a dopiero z czasem przekonamy się, czy podbije podaż biurową w zachodnich dzielnicach miasta
Metro skupia ponad połowę budynków biurowych w Warszawie. Obiekty położone w jego zasięgu osiągają wyższe czynsze niż tej samej klasy nieruchomości poza strefą pieszego dotarcia do stacji. Zachodni odcinek M2, ze stacjami Lazurowa, Chrzanów i Karolin, znajduje się w fazie testowej i wkrótce zostanie otwarty. W otoczeniu trzech nowych stacji drugiej linii metra usytuowanych jest ponad 30 budynków biurowych, ale tylko część z nich znajduje się w ich bezpośrednim zasięgu. Najwięcej biur skoncentrowanych jest w pobliżu stacji Karolin i te nieruchomości na metrze mogą sporo zyskać.
Biura zlokalizowane w pobliżu stacji są nawet o 6 euro za mkw./m-c droższe od położonych poza ich pieszym zasięgiem w przypadku budynków klasy A. W obiektach klasy B i C różnica wynosi około 3–4 euro/mkw./m-c.
Ponad 60 proc. warszawskich biur w pieszym zasięgu stacji metra
- Metro jest jednym z najważniejszych czynników kształtujących warszawską mapę biurową. Około 51 proc. budynków biurowych w Warszawie usytuowanych jest w odległości do 1,2 km od stacji (pasmo piesze). Przypada na nie 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej, jaką dysponuje miasto. Co pokazuje, że obiekty położone przy metrze mają średnio większą powierzchnię niż budynki biurowe pozostające poza jego zasięgiem – informuje Daria Stefańska, Senior Data Analyst w Walter Herz.
Największe skupiska biur w bezpośrednim otoczeniu metra znajdują się w Śródmieściu, na Woli i Mokotowie. Rekordowe pod tym względem są stacje Centrum i Rondo ONZ, gdzie jest po około 180 budynków biurowych w zasięgu 1,2 km. Za nimi plasuje się metro Świętokrzyska z ilością około 170 biurowców, Nowy Świat-Uniwersytet z ponad 150 budynkami biurowymi w zasięgu stacji oraz Rondo Daszyńskiego z około 140 obiektami.
W promieniu do 300 metrów od metra znajduje się około 150 biurowców, tj. około 12,4 proc. nieruchomości całego sektora. Ich łączna powierzchnia wynosi 1,82 mln mkw., co odpowiada 19,9 proc. całkowitej powierzchni biurowej w mieście. Średni budynek ma 12,9 tys. mkw., a średni czynsz wynosi w przypadku takiej lokalizacji 19,6 euro za mkw. miesięcznie.
W pasie 300–800 metrów od metra położonych jest około 330 budynków, stanowiących 27,8 proc. zasobów, o łącznej powierzchni 2,61 mln mkw. Obejmuje to 28,6 proc. powierzchni biurowych dostępnych na stołecznym rynku. Średnia powierzchnia budynku to 8,5 tys. mkw., a czynsz sięga w nich przeciętnie 18,9 euro/mkw./m-c.
Kolejne około 130 warszawskich biurowców, czyli 11,1 proc. usytuowanych jest 800–1200 metrów od stacji metra. Oferują łącznie 1,10 mln mkw., co odpowiada 12 proc. rynku, przy średniej powierzchni 8,8 tys. mkw. i średniemu poziomowi czynszu 15,6 euro/mkw./m-c.
Poza pieszym zasięgiem metra pozostaje ponad 570 nieruchomości biurowych czyli niemal 49 proc. zasobów, z łączną powierzchnią 3,61 mln mkw., co stanowi 39,5 proc. całkowitej powierzchni na warszawskim rynku. Średnia wielkość tak usytuowanych biurowców wynosi 6,5 tys. mkw., a czynsz utrzymuje się w nich przeciętnie na poziomie 12,9 euro/mkw./m-c.
Metro ma swoją cenę
Sama bliskość stacji metra nie tłumaczy jednak różnicy w poziomie czynszu. Kluczowe znaczenie ma lokalizacja względem centrum miasta oraz standard budynku. Biura położone do 1,5 km od stacji metra Centrum kosztują średnio ponad 20 euro za mkw. miesięcznie, a w obiektach zlokalizowanych ponad 6 km od tej stacji przeciętna stawka czynszu wynosi już około 12 euro/mkw./m-c.
W przedziale 1,5–3 km od stacji Centrum średni czynsz przekracza 18 euro/mkw./m-c., w biurach pozostających w zasięgu 1,2 km od stacji oraz 14,8 euro/mkw./m-c. poza zasięgiem pieszym. W odległości 3–6 km jest to odpowiednio 17,2 i 13,4 euro/mkw./m-c.
Dane pokazują więc wyraźną premię za dostęp do metra. Powierzchnie biurowe w tej samej klasie budynków położonych do 1,2 km od stacji są droższe średnio o około 3–6 euro za mkw. miesięcznie. Największą premię otrzymują najlepsze nieruchomości. W klasie A średni czynsz przekracza 20 euro/mkw./m-c. w zasięgu metra wobec 14,4 euro/mkw./m-c. poza nim i tu różnica sięga około 6 euro. W klasie B jest to 15,3 wobec 12 euro/mkw./m-c., a w klasie C - 14,2 wobec 10,6 euro/mkw./m-c., czyli mamy tu 3–4 euro różnicy.
- Liczby pokazują, że najwyższa premia za dostępność metra utrzymuje się w typowej strefie około 10 minutowego dojścia pieszego do stacji. Powyżej 800 metrów czynsze szybko zbliżają się do poziomu notowanego poza zasięgiem metra - podsumowuje Daria Stefańska.
Metro zbudowało warszawską mapę biur
Historia warszawskiego rynku udowadnia, że wraz z rozwojem sieci metra w jego otoczeniu szybko przybywało nowych biurowców. Przy stacjach pierwszego odcinka M1, uruchomionego w 1995 roku, powstało później około 150 budynków o łącznej powierzchni 954 tys. mkw. Średni czynsz wynosi w nich 17 euro/mkw./m-c.
W latach 1998–2008 rozbudowa M1 wiązała się z powstaniem około 160 nowych biurowców o łącznej powierzchni 1,17 mln mkw. Przeciętny czynsz sięga tam 18,9 euro/mkw./m-c. Od 2015 roku centralny odcinek M2 przyniósł około 230 nowych budynków o powierzchni 3,12 mln mkw., ze średnią stawką około 20 euro/mkw./m-c.
Kolejne etapy ekspansji M2 miały już inny charakter. W latach 2019–2020 w zasięgu nowych stacji powstało około 45 biurowców o łącznej powierzchni 202 tys. mkw., przy średnim czynszu 14 euro/mkw./m-c. Fala z 2022 roku przyniosła osiem budynków o powierzchni 63,6 tys. mkw. i średniej stawce 12,4 euro/mkw./m-c.
Około 80 proc. biurowców znajdujących się w zasięgu najstarszych stacji metra powstało już po ich uruchomieniu. Nie można jednak twierdzić, że inwestycje zostały zainicjowane ze względu na metro. W przypadku Ursynowa i południowego Mokotowa nakładały się na siebie także boom inwestycyjny lat 90., ceny gruntów, plany zagospodarowania i napływ kapitału do Warszawy. Współczesny rynek funkcjonuje z kolei w warunkach pracy hybrydowej i większego nasycenia powierzchnią biurową.
Karolin ma największy potencjał
Nowy, zachodni odcinek M2 może być kolejnym testem wpływu infrastruktury transportowej na rynek nieruchomości komercyjnych. Trzy stacje - Lazurowa przy skrzyżowaniu Górczewskiej i Lazurowej, Chrzanów przy Rayskiego i Szeligowskiej oraz Karolin w rejonie Połczyńskiej i Sochaczewskiej znajdują się na obszarze, który trudno obecnie nazwać zagłębiem biurowym. W promieniu 3 km od nich mieści się przeszło 30 budynków biurowych. W zasięgu 1,2 km położonych jest tylko 12 biurowców, o łącznej powierzchni 28 tys. mkw., ze średnim czynszem 12,7 euro/mkw./m-c. W okolicy stacji Bemowo, działającej od 2022 roku, znajdują się natomiast cztery obiekty biurowe.
Największy potencjał ma Karolin. W jego otoczeniu usytuowane są m.in. TRUMPF HQ klasy A, oddany w 2016 roku, o powierzchni 1,7 tys. mkw., zlokalizowany 0,13 km od stacji, Połczyńska 116A klasy B (1 tys. mkw.) z 1999 roku, położony 0,21 km od metra, West Warsaw Office klasy A (5,8 tys. mkw.), ukończony w 2017 roku, usytuowany w odległości 0,52 km oraz Pola Karolińskie klasy B (8,5 tys. mkw.) z 1999 roku, znajdujący się 1,01 km od stacji. W odległości 1,20 km mieści się także Diamond Business Park Ursus, obejmujący siedem budynków klasy A i B, które weszły do użytkowania w latach 2013–2018. W szerszym otoczeniu Karolina są także S8 Business Park, Centrum Factory Ursus oraz obiekty przy placu Czerwca 1976 roku.
Dla tych biurowców uruchomienie nowego odcinka M2 przede wszystkim oznacza łatwiejszy dostęp pracowników i najemców z Woli, Śródmieścia oraz obszaru miasta wzdłuż M2. Sytuacja Lazurowej i Chrzanowa jest odmienna. W otoczeniu Lazurowej znajduje się dziewięć budynków, m.in. Człuchowską 66, Dywizjonu 303, Aquarius, Comet Business Center i Wola Court. Przy czym duża ilość obiektów przypisanych do Chrzanowa wynika z szerokiego zasięgu analizy, obejmującej także Ursus. Bezpośrednio w pieszym zasięgu tej stacji nie ma dziś żadnego budynku biurowego.
Jak metro wpłynie na biurową mapę Bemowa
- Metro otwiera przestrzeń głównie dla projektów mixed-use, lokalnych biur, elastycznych powierzchni do pracy oraz usług dla mieszkańców. O tym, czy na Bemowie powstanie lokalne zagłębie biurowe zdecyduje jednak, nie tylko transport i elastyczność komunikacyjna, ale również plany miejscowe, dostępność gruntów, konkurencja ze strony mieszkaniówki i realny popyt najemców - zauważa Daria Stefańska. - Pierwszym sygnałem aktywizacji tego obszaru będzie liczba zapytań od najemców, tempo wynajmu, zmiany poziomu pustostanów oraz decyzje właścicieli starszych obiektów o modernizacji - dodaje Daria Stefańska.
Metro może stać się katalizatorem, ale nie gwarantuje powstania nowego rynku biurowego. Największą szansę mają nieruchomości, które połączą nową dostępność z odpowiednim standardem, konkurencyjnym czynszem, efektywnością energetyczną, udogodnieniami dla pracowników oraz elastyczną ofertą najmu. Dla starszych budynków przy nowych stacjach może to być szansa na repozycjonowanie i konkurowanie z droższymi lokalizacjami Woli i centrum.
W przypadku Lazurowej, Chrzanowa i Karolina kluczowe pytanie nie brzmi więc, czy metro zbuduje nowe zagłębie biurowe. Bardziej istotne jest, czy poprawa dostępności komunikacyjnej uruchomi popyt, który pozwoli istniejącym nieruchomościom zwiększyć wartość, a inwestorom uzasadni realizacje kolejnych projektów. Dotychczasowa historia pokazuje, że metro potrafi być silnym katalizatorem. Zachodni odcinek M2 pokaże, czy w dojrzałym, częściowo nasyconym i coraz bardziej hybrydowym rynku biurowym jego efekt będzie równie mocny.
o Walter Herz
Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem, prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski. Firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze od 2012 roku. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Zapewniają pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym.
Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.
W 2016 roku firma Walter Herz zdobyła nagrodę CIJ EUROPE w kategorii Rising Star of the Year. Zyskała też tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2022 w konkursie CIJ AWARDS organizowanym w Polsce, a następnie zwyciężyła na poziomie regionalnym w Europie Środkowej i Wschodniej w konkursie podczas 8. edycji HOF Awards zdobywając tytuł Best of the Best Local Real Estate Agency of the Year. W 2024 roku po raz drugi zdobyła nagrodę Best Local Real Estate Agency of the Year.
Napisz komentarz
Komentarze