Odbicie na rynku nowych mieszkań. To efekt tańszych kredytów

Majowa obniżka stóp procentowych i brak szansy na rządowy program wsparcia kupujących mieszkania skłoniły wielu oczekujących do nabycia nieruchomości, a rynek oczekuje kolejnej obniżki stóp w lipcu     

 Już pierwsze miesiące 2025 roku przyniosły rynkowi mieszkaniowemu ożywienie, na jakie od dawna oczekiwał. W pierwszym kwartale br. popyt na kredyty mieszkaniowe znacząco wzrósł, co było efektem obniżenia kosztów ich obsługi przez banki. W tym czasie, jak wynika z raportu Polskiego Instytutu Ekonomicznego, złożono 98 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, co oznaczało 24 proc. wzrost w porównaniu rok do roku.  

Maj dostarczył kolejnych dobrych informacji osobom planującym sfinansowanie zakupu mieszkania kredytem i spłacającym zobowiązania. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe, dzięki czemu zwiększył się dostęp do kredytów, wzrosła zdolność kredytowa ubiegających się o finansowanie i ożywił popyt na rynku.  

Jak podał portal Otodom.pl, w ciągu tygodnia po ogłoszeniu decyzji o obniżce stóp procentowych liczba odwiedzin serwisu sięgnęła 9 mln, wzrastając o 14 proc. w porównaniu z kwietniem. Poszukujący mieszkań byli w tym czasie znacznie aktywniejsi, liczba odpowiedzi na ogłoszenia ofertowe wzrosła o jedną czwartą w porównaniu z poprzednim miesiącem.

Ponad 60 proc. wzrost ilości wniosków o kredyt

Oczekujący rządowego programu wsparcia, rozczarowani brakiem realnych terminów jego wprowadzenia i możliwości uzyskania kredytu na preferencyjnych warunkach częściowo zdecydowali się złożyć wnioski kredytowe. W maju bank PKO BP, który udziela najwięcej kredytów hipotecznych, odnotował 66 proc. skok ilości napływających wniosków w porównaniu z tym samym okresem rok wcześniej.  

Biuro Informacji Kredytowej poinformowało zaś, że w maju kredytem zainteresowanych było ponad 38 tys. osób w porównaniu do niespełna 27 tys. osób aplikujących w tym samym miesiącu w 2024 roku. Według statystyki BIK wzrost liczby osób wnioskujących o kredyt był najwyższy od października 2021 roku. 

Wzrosła też o 46,4 proc. średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego w stosunku r/r. BIK w swoich komunikatach zwrócił uwagę, że czynnikiem stymulującym zainteresowanie kredytem na mieszkania jest "stabilna sytuacja cenowa na rynku nieruchomości". Jego przedstawiciele zaznaczyli również, że średnia kwota wnioskowanego kredytu mieszkaniowego – przeszło 467 000 zł - była najwyższa w historii.

Skok sprzedaży nowych mieszkań

Kolejne statystyki portalu Otodom.pl mówią, że deweloperzy działający na siedmiu największych rynkach w Polsce odnotowali w maju tego roku wzrost sprzedaży o 30 proc. względem kwietnia br. Według danych tego serwisu firmy deweloperskie sprzedały w tym miesiącu ponad 3,7 tys. mieszkań. Duże zaskoczenie wzbudziła również informacja, że wartość sprzedanych mieszkań po raz pierwszy od października 2023 roku, jak poinformował portal, przekroczyła kwotę 3 mld zł. To efekt pierwszej obniżki stóp procentowych w tym roku, a kolejnej rynek spodziewa się w lipcu.   

Branżowy serwis Rynekpierwotny.pl, mówi nawet o 4,5 tys. mieszkań sprzedanych w maju przez deweloperów w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Łodzi, Poznaniu i Aglomeracji Śląsko-Zagłębiowskiej, tj. jednej czwartej więcej niż w kwietniu br. I informuje, że podobny skok sprzedaży firmy odnotowały w lutym tego roku. Co wiąże się z poluzowaniem na początku roku warunków udzielania kredytów przez banki.    

A co z cenami mieszkań  

Analizujący rynek mieszkaniowy wskazują na „spadek dynamiki wzrostu cen” w ostatnim czasie. Podają, że w pierwszych miesiącach bieżącego roku na dwóch najdroższych rynkach w Polsce, w Warszawie i Krakowie ceny transakcyjne nowych mieszkań utrzymywały się na tym samym poziomie, jak przed rokiem a w mniejszych miastach wojewódzkich nawet wzrosły r/r.

Jeśli spojrzelibyśmy na ruchy cen mieszkań w dłuższej perspektywie zobaczymy, że konsekwentnie pną się w górę. Serwis Tabelaofert.pl, oblicza, że w skali całego rynku (10 największych aglomeracji) mieszkania z rynku deweloperskiego są dziś droższe średnio o ponad 8 proc. niż rok temu. W aglomeracji śląskiej, gdzie pojawiły się nowe projekty w wyższym standardzie, średnia stawka za metr skoczyła przez rok nawet o jedną czwartą. W tym czasie ceny spadły tylko w Łodzi ze względu na dużą nadpodaż na tym rynku. Również w samym maju br. rynek nowych mieszkań odnotował nieznaczny wzrost cen w porównaniu do kwietnia br.  

Ceny nowych mieszkań nie rosną dlatego, że komuś na tym zależy albo dlatego, że tak decydują banki. Ich wysokość to wynik wielu czynników. Ograniczonej ilości i wyśrubowanych cen gruntów w dużych miastach, co naturalnie ogranicza liczbę nowych inwestycji i podnosi ich koszt. Ceny nieruchomości odnoszą się też do kosztów budowy, które choćby ze względu na inflacyjne podwyżki materiałów budowlanych i wzrost wynagrodzeń są z każdym rokiem wyższe. Taniej budować nie pozwalają również utrudnienia administracyjne i regularne zaostrzanie przepisów oraz wprowadzanie nowych wymogów technicznych.

Coraz wyższe ceny budowanych mieszkań  

Średnie ceny mieszkań w nowouruchomionych inwestycjach w maju br., jak potwierdza Tabelaofert.pl, są wyraźnie wyższe, zarówno w porównaniu do kwietnia br., jak i do maja poprzedniego roku. 

Rynekpierwotny.pl wylicza, że cena metra w inwestycjach wprowadzonych na rynek w maju 2025 w Warszawie wynosiła średnio już ponad 20 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio ponad 18 tys. zł/mkw.), w Trójmieście 18,8 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio około 16,8 tys. zł/mkw.), a w Metropoli Śląsko-Zagłębiowskiej – 12,3 tys. zł (w całej ofercie nowych mieszkań – średnio niespełna 11,3 tys. zł/mkw.). W Krakowie mieszkania deweloperskie kosztują przeciętnie 16,7 tys. zł/mkw., w Łodzi – 11,5 tys. zł/mkw., w Poznaniu 13,4 tys. zł/mkw., a we Wrocławiu – około 14,8 tys. zł/mkw.       

Brak programu wsparcia i drożyzna na rynku kredytowym sprawia, że za gotówkę sprzedaje się więcej lokali o mniejszej powierzchni. Zmienia się struktura zakupów, ale ceny pozostają stabilne, bo popyt na nieruchomości był, jest i będzie. To pierwsze o czym myślimy chcąc zabezpieczyć zgromadzony kapitał i oszczędności przed utratą wartości.  

Nieruchomości nieprzerwanie kupowane są, zarówno na potrzeby mieszkaniowe, jak i inwestycyjnie, z przeznaczeniem pod wynajem, a teraz też w większej ilości przez osoby przyjeżdżające zza granicy, bo w Polsce mieszkania wciąż są tańsze niż w większości krajów Europy. Popyt oczywiście mienia się w zależności od cyków koniunkturalnych, ale jego czasowy spadek nie oznacza dużych obniżek cen. Do tego potrzeba byłoby poważnych, skumulowanych turbulencji rynkowych i drastycznych zmian globalnych.