Rozbudowa hotelu - eksperci o trudnej sztuce rozwoju potencjału obiektów

Rynek nieruchomości w obszarze technologii i materiałów przechodzi w ostatnich latach rewolucję. Konferencje branżowe pełne są prezentacji nowych, bardziej ekologicznych i przyspieszających procesy budowlane rozwiązań. Dostawcy materiałów i nowoczesnych technologii dla branży wychodzą naprzeciw zmieniającym się trendom, przepisom i oczekiwaniom klientów, którzy na rynku hospitality oczekują oryginalnych, przemyślanych w każdym detalu i efektywnych energetycznie obiektów. Wiele zmian związanych jest także z aktualizacją przepisów w zakresie ekologii oraz kosztami energii, które wymuszają projektowanie bardziej efektywnych, przemyślanych i odpowiedzialnych środowiskowo obiektów.

Rozbudowa hotelu okiem architektów

Wojciech Witek, współzałożyciel biura projektowego Iliard Architecture and Interior Design podkreśla, że podjęcie się tak trudnego wyzwania jest możliwe przy zachowaniu kilku kluczowych czynników: W naszej działalności projektowej w ramach pracowni ILIARD oraz jako generalny wykonawca prac remontowych w hotelach (REESCO HOSPITALITY) stosujemy praktyki, które pozwalają na sprawne i bezproblemowe dla operatorów obiektów przeprowadzenie remontu. Przede wszystkim remonty planujemy w najsłabszych – z punktu widzenia operacyjnego – okresach w roku. W zależności od charakteru i lokalizacji obiektu, ten czas może być różny. Przykładowo, w hotelach pozamiejskich remonty często odbywają się w okresie zimowym, kiedy jest mniejszy ruch turystyczny.

Jednym z rozwiązań proponowanych przez architektów jest etapowanie prac. Jak podkreśla Wojciech Witek, takie rozwiązanie pozwala uniknąć pełnego zamknięcia hotelu i stopniowo wyłączać, remontować i oddawać do użytku kolejne jego części: Typowym rozwiązaniem jest wyłączanie z użytku poszczególnych pięter. Kluczowa jest także świadomość charakterystyki obiektu, pozwalająca na dopasowanie godzin prowadzenia prac w taki sposób, aby były nieuciążliwe dla gości oraz takie zorganizowanie logistyki remontu, żeby drogi dostaw i poruszania się ekip remontowych nie krzyżowały się z drogami gościa hotelowego. Również remont części wspólnych odbywa się etapami, najczęściej z czasową relokacją takich funkcji jak restauracja czy recepcja. Aby prowadzenie remontów było jak najsprawniejsze, niezbędne jest odpowiednie przewidzenie tych działań już na etapie projektowania i wykonywania samego obiektu. W czasie remontu kluczowe jest odpowiednie zaprojektowanie dróg komunikacji pionowej (windy, klatki schodowe), stref dostaw i zaplecza technicznego, ale także taki dobór rozwiązań technicznych, który umożliwi jak najszybsze, czyste i ciche demontaże zużytych elementów wykończenia i wyposażenia na rzecz nowych – podkreśla Wojciech Witek.

Iliard w swoim portfolio ma przebudowę hotelu Courtyard by Marriott w Katowicach. Remont, który objął 151 pokoi, restaurację i część wspólną, został przeprowadzony w trakcie niezakłóconej działalności hotelu. Dzięki etapowemu planowaniu i dobrej organizacji udało się przeprowadzić remont bez uszczerbku dla komfortu gości – mówi Wojciech Witek. Dodatkowym wyzwaniem w tym przypadku było przeniesienie części gastronomicznej hotelu z parteru na najwyższe 27 piętro. Było to zadanie trudne i wymagające dużej precyzji, ale dzięki zaangażowaniu wszystkich stron udało się je zrealizować. Dzięki temu zabiegowi restauracja zyskała unikalny charakter i widok na panoramę Katowic.

Duże doświadczenie w pracy nad rozbudowującym się, żywym organizmem rekreacyjno-hotelowo-apartamentowym ma również biuro projektowe AKO Architekci z Gdańska, odpowiedzialne za projekt Bel Mare w Międzyzdrojach. Roger Kostarczyk, prezes zarządu AKO Architekci także podkreśla skalę wyzwań, z jakimi muszą się mierzyć zarówno inwestorzy, jak i architekci: Rozbudowa hotelu w trakcie operacyjnej działalności stanowi zawsze wyjątkowe wyzwanie dla inwestora i w dobrze prowadzonej inwestycji powinna być z góry zaplanowana i etapowana.

Najczęściej wiąże się z rozbudową bazy noclegowej lub rozbudową resortu hotelowego o część rozrywkową lub rekreacyjną, której celem jest wydłużenie sezonu i zwiększenie obłożenia hotelu. Dobrze zaprojektowany kompleks hotelowy powinien przewidywać możliwość dalszej rozbudowy i dodawanie kolejnych atrakcji. Dobrym rozwiązaniem – o ile sama nieruchomość na to pozwala – jest podział inwestycji hotelowej na odrębne sekcje/budynki połączone łącznikami tak, aby rozbudowa lub budowa kolejnych elementów kompleksu była możliwie przestrzennie oddzielona od działającej części. Doskonałym przykładem takiego planowania inwestycji jest projekt Bel Mare w Międzyzdrojach, który składa się z kilku oddzielnych budynków połączonych ze sobą szklanymi łącznikami. Niektóre z części kompleksu realizowane są nawet na osobnych wydzielonych działkach przedzielonych miejskimi ulicami. Obecnie, inwestycja składająca się już obecnie z 5 budynków, rozbudowywana jest o część rekreacyjno-konferencyjną, w której mieścić się będzie aquapark z licznymi basenami i zjeżdżalniami, SPA z gabinetami odnowy biologicznej, centrum rehabilitacji i siłownią oraz centrum konferencyjne z salą na 700 osób wraz z zapleczem gastronomiczno-restauracyjnym i klubem nocnym. Budynek został zaprojektowany jako wydzielona bryła połączona z hotelem za pomocą łącznika na poziomie 2 kondygnacji konferencyjnych oraz na parterze z częścią aquaparku za pomocą bezpośredniego przejścia. Wydzielenie centrum rekreacyjno-konferencyjnego pozwala zminimalizować negatywny efekt rozbudowy na działalność operacyjną funkcjonującej części. Ponadto dzięki zaprojektowaniu osobnego wejścia z foyer i recepcją basenową centrum rekreacyjno-konferencyjne otwarte jest zarówno dla gości hotelowych jak i klientów z zewnątrz. Dla sukcesu operacji rozbudowy hotelu w trakcie jego operacyjnej działalności kluczowe jest wyprzedzające zaprojektowanie części hotelowej w sposób modularny, który pozwoli na łatwą rozbudowę w przyszłości i dodawanie kolejnych etapów do inwestycji, zgodnie ze zmieniającymi się wymogami rynku hotelowego.

Nowoczesne technologie idą w sukurs inwestorom

Dbając o bieżącą działalność hoteli, inwestorzy często zmuszeni są iść na niełatwe kompromisy, dlatego kluczowym dla nich aspektem jest czas i szybkość stosowanych metod budowy. Dodatkowym wyzwaniem dla nich są wprowadzane wymogi ekologiczności rozwiązań, związane z możliwością pozyskania preferencyjnych warunków finansowania inwestycji, jak również przygotowanie budynków do standardów, jakie będą obowiązywać w przyszłości. Rozwiązaniem, które pozwala połączyć ekologię, efektywność procesową i szybkość realizacji jest technologia modułowa. Obiekty w niej przygotowywane powstają de facto w fabryce, a na miejscu odbywa się jedynie ich montaż, co ma olbrzymie znaczenie dla procesów rozbudowy nieprzerwanie działających obiektów.

Nasze rozwiązania pozwalają wyjść naprzeciw praktycznie wszystkim oczekiwaniom inwestorów z rynku hotelarskiego, którzy rozbudowują działające z sukcesem obiekty – mówi Tomasz Balcerowski, prezes zarządu Ekoinbud – gdańskiej firmy specjalizującej się w budowie drewnianych obiektów modułowych. Po pierwsze zastosowanie technologii modułowej pozwala przeprowadzić proces rozbudowy znacznie szybciej niż w przypadku zastosowania technologii tradycyjnej. Montaż modułów na miejscu i połączenia ich z dotychczasową częścią hotelu, w zależności od poziomu skomplikowania i skali projektu, zajmuje od 3-4 tygodni do 6 miesięcy. Mogę w pełni odpowiedzialnie powiedzieć, że w tym okresie proces rozbudowy obiektu zostanie zakończony. Drugim ważnym aspektem jest znacznie mniejsza uciążliwość rozbudowy modułowej niż ma to miejsce w przypadku tradycyjnej technologii. Montaż generuje znacznie mniejszy hałas i zanieczyszczenie okolicy niż budowa od podstaw nowej części hotelu. Trzecia korzyść to jakość – powstające w kontrolowanych, fabrycznych warunkach moduły pozwalają nam zapewnić inwestorom najwyższą możliwą precyzję wykonania. Ostatnim, ale nie mniej istotnym, argumentem jest ekologia i walory zdrowotne obiektów. Przygotowywane przez nas budynki są w każdym calu wykonane z drewna, przez co się zdrowe, zapewniają dobre warunki akustyczne i pozwalają na uzyskanie doskonałych not w certyfikacjach ekologicznych obiektów, co przekłada się na preferencyjne warunki finansowania inwestycji ze strony banków.

Moduły to nowoczesne i trwałe obiekty, oferujące wyjątkowo komfortowe, jak i designerskie rozwiązania. Design wnętrz i komfort rozwiązań, podobnie jak w przypadku obiektów budowanych w tradycyjnej technologii, zależy wyłącznie od budżetu inwestora, więc najczęściej już w czasie produkcji są one wypełniane technologiami w duchu smart home, pozwalającymi zapewnić gościom zindywidualizowane doznania i komfort bez względu na charakter hotelu. Obiekty te mogą mieć także bardzo zróżnicowaną formę zewnętrzną, zarówno pod względem wykończenia elewacji, kształtu dachu, aż po ilość kondygnacji i powierzchnię. Przygotowywane na stalowych lub drewnianych ramach moduły pozwalają tworzyć wielokondygnacyjne konstrukcje, nawet w bardzo wrażliwych lokalizacjach i w ścisłych centrach najbardziej zatłoczonych miast.

Modułowość otwiera całkowicie nowe szanse przed inwestorami. Dzięki tej technologii, w zaledwie kilka tygodni mogą dysponować sprawnie działającym, ekologicznym i designerskim hotelem. Moduły na miejsce docierają transportem drogowym, instalowane są za pomocą żurawi budowlanych i ich montaż łączy się z nieporównywalnie mniejszymi utrudnieniami niż w przypadku rozbudowy hotelu w oparciu o tradycyjne technologie.

Pomimo dużej skali trudności procesu rozbudowy hotelu, polscy wykonawcy i architekci znaleźli rozwiązania pozwalające na przeprowadzenie inwestycji w sposób najmniej uciążliwy dla gości hotelowych. Cała sztuka polega na tym, żeby nie wylać przysłowiowego dziecka z kąpielą. Inwestorzy, przygotowując często wielomilionowe inwestycje, kładą na szali opinie gości o obiekcie. Zatem oddanie tego procesu w ręce doświadczonych partnerów zdaje się być najlepszą receptą na sukces, który w tym wypadku oznacza podniesienie satysfakcji gości hotelowych, a ostatecznie zwiększenie zysku z działalności hotelu.