Jak rosnące koszty finansowania inwestycji wpływają na ceny mieszkań

Czy deweloperzy zmienili sposób finansowania budowy nowych inwestycji mieszkaniowych? O ile wzrósł koszt kredytowania projektów w bankach? Jak wpłynęło to na ceny mieszkań? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl      

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Dotychczas nasze osiedla realizowane były głównie ze środków własnych oraz bieżących wpłat klientów. Dzięki dobrze zaprojektowanym inwestycjom i wysokiemu popytowi nie było potrzeby korzystania z finansowania zewnętrznego. W obliczu spadku tempa sprzedaży procedujemy obecnie  kredyty dla kilku większych inwestycji, co. przełoży się na wzrost kosztów realizacji.

Yaron Shama, dyrektor Finansowy Ronson Development

W każdym realizowanym projekcie weryfikujemy sposób jego finansowania oraz warunki kredytu i ocenę ryzyka z nim związanego. Zwykle skupiamy się na finansowaniu naszych inwestycji przez banki lokalne, jednak sprawdzamy także instytucje finansowe poza Polską. Na chwilę obecną, różnica między nimi nie jest znacząca, ale istotnym elementem ryzyka jest kwestia kursu walutowego przy pozyskiwaniu finansowania z zagranicy. 

Niestety WIBOR, po wzrostach w ostatnich miesiącach, stał się istotnym elementem całkowitej stopy procentowej. W projektach, które rozpoczęliśmy rok temu, efekt nie jest duży, ponieważ zabezpieczyliśmy sprzedaż mieszkań, a ekspozycja kredytowa nie jest wysoka. 

Spodziewamy się natomiast, że w nowo rozpoczynanych projektach koszty odsetek będą większe, ponieważ sprzedaż jest niższa niż w ubiegłych latach, a faza budowy będzie w większym stopniu uzależniona od finansowania bankowego, a mniej od zaliczek od klientów.

Wzrost kosztów finansowych jest tylko jednym czynnikiem, który wpływa na cenę mieszkań. Innymi są relacja popytu i podaży, inflacja oraz wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które mają znacznie większy wpływ na ceny sprzedaży.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal 

Każdy projekt ma zaplanowane źródła finansowania. Ze względu na wzrastający koszt finansowania kapitałem obcym Grupa podjęła działania umożliwiające dywersyfikację źródeł finansowania, a tym samym zmniejszenie kosztów kredytowania. Wzrost oprocentowania kredytów bankowych do nawet ponad 9 proc. w skali roku wynika głównie z podwyższana stóp procentowych przez RPP. Aktualny koszt kredytowania budów jest więc nieakceptowalny dla dużych i dobrych deweloperów, gdyż musiałby spowodować wzrost kosztów realizowanych przedsięwzięć.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

Zmienność rynku, a w tym również wahania cen są nieodłącznym elementem w branży nieruchomości. Wawel Service jest uznaną Grupą, która cieszy się zaufaniem na rynku finansowym. Dostrzegamy zaostrzenie polityki kredytowej banków w zakresie finansowania projektów deweloperskich, ale nie mamy kłopotu z pozyskaniem finansowania na nowe projekty. W dalszym ciągu chcemy finansować je kredytami bankowymi. Jeżeli chodzi o ceny nieruchomości, to tylko w ciągu ostatnich miesięcy koszt finansowania projektów deweloperskich wzrósł ponad dwukrotnie. Ma to związek ze zmianami stawki WIBOR, która na początku roku wynosiła 2,5 proc., a teraz ponad 7 proc. Jeżeli tak wysoki koszt finansowania będzie się utrzymywał, to z pewnością będzie to miało przełożenie na wzrost cen mieszkań.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Nic się w kwestii finansowania inwestycji w naszym przypadku nie zmieniło. Poza samofinansowaniem, korzystamy z kredytów bankowych.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

Nie mamy finansowania zewnętrznego. Nie zagraża nam więc utrata płynności finansowej, która jest trudna w przypadku znacznego spadku sprzedaży. Koszty budowy muszą być realizowane w terminie, aby zachować stabilność pracy Generalnego Wykonawcy. Nasze inwestycje prowadzone są terminowo i bez żadnych opóźnień.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus  

Do tej pory tylko jeden projekt realizowaliśmy we współpracy z bankiem. Pozostałe inwestycje finansujemy ze środków własnych. To dobre rozwiązanie dla klientów, którzy w takiej sytuacji czują się bezpiecznie, wiedząc, że mamy zabezpieczone środki na cały projekt. Koszt pieniądza to istotna pozycja w budżecie inwestycji, biorąc pod uwagę aktualną sytuację na rynku finansowym. Do tego niepewność na rynku materiałów budowlanych sprawia, że muszą one ostrożniej podchodzić do kwestii kalkulacji ryzyka i zabezpieczać się przed nim, co oczywiście też wpływa na wzrost kosztów. A przy tym wszystkim nie możemy zapominać o dodatkowych obciążeniach wprowadzonych nowelizacją ustawy deweloperskiej.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper 

Cały czas monitorujemy sytuację na rynku, dotychczas nie zaobserwowaliśmy wzrostu marży ze strony banków. Koszt finansowania wzrósł w proporcji do obserwowanych stóp procentowych ustanawianych przez RPP, które mają bezpośredni wpływ na stawki referencyjne WIBOR i stanowią część składową finansowania projektów deweloperskich. Wzrost ww. kosztów nie wpływa istotnie na ceny mieszkań.

Grzegorz Kopacki, wiceprezes zarządu Homeland Development

Koszt finansowania wzrósł drastycznie. Same koszty odsetkowe kredytu deweloperskiego, nie licząc prowizji i wielu kosztów około kredytowych to dzisiaj około 11 proc., jeszcze rok temu było to około 5 proc. Dostrzegamy również większą ostrożność w udzielaniu kredytów przez banki. Coraz mniej biznes planów dostaje zielone światło na komitetach kredytowych. Projekty, które były akceptowalne rok temu dzisiaj są odrzucane. Problemem jest fakt, że ciężko negocjować ceny mieszkań, zastosować promocję za metr kwadratowy, ponieważ ceny minimalne zapisane są w umowach kredytowych. W biznes planie koszt kredytu deweloperskiego często jest przerzucany w cenie na odbiorcę produktu.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Nie zauważyliśmy znaczącego wzrostu kosztów finansowania w realizowanych inwestycjach. To co jest istotne to nieustanny wzrost kosztów realizacji, który wpływa na decyzje dotyczące rozpoczynania nowych inwestycji.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest 

Obecnie finansujemy nasze inwestycje z własnych środków oraz wpłat klientów. Nie wykluczamy jednak finansowania projektów z kredytu bankowego. Natomiast zdajemy sobie sprawę, że koszty obsługi zadłużenia są obecnie wysokie, więc przełożyłoby się to również na wyższe ceny mieszkań.   

Marcin Michalec, CEO Okam

Podobnie, jak inne firmy działające na rynku, odczuwamy wzrost cen materiałów budowlanych oraz surowców, co naturalnie ma przełożenie na wyższe koszty realizacji obecnych projektów i z pewnością mieć będzie także na przyszłe. Nasi podwykonawcy, przede wszystkim Generalni Wykonawcy, nakładają na nas określone koszty wybudowania inwestycji, w związku z wydatkami, jakie ponoszą. Te w związku ze światową sytuacją gospodarczą są wyższe niż w latach poprzednich. Konsekwencją kilkuprocentowego wzrostu kosztów budowy są wyższe ceny lokali mieszkaniowych dla konsumentów końcowych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Nasza najnowsza inwestycja Osiedle Natura 2 w Wieliszewie była dotąd prowadzona bez finansowania zewnętrznego. Udało nam się zrealizować 2/3 całego projektu ze środków własnych. Ze względu na skalę naszych przyszłych inwestycji jesteśmy otwarci na rozmowy z bankami i prywatnymi funduszami. Jako grupa Aria zdywersyfikowaliśmy działalność, dzięki czemu mamy wystarczającą ilość środków na wdrażanie nowych projektów.

Robert Stachowiak, prezes zarządu SGI

Nie finansujemy budów kredytem bankowym, inwestycje realizujemy ze środków własnych.