Dwóch właścicieli gruntów uczestniczących w tej samej inwestycji wiatrowej może otrzymywać różne wynagrodzenie. Jeden udostępnia ziemię pod fundament turbiny i drogę dojazdową, drugi jedynie fragment działki potrzebny do poprowadzenia infrastruktury. Choć obie nieruchomości są częścią jednego projektu, warunki ich udostępnienia mogą się znacznie różnić. Co wpływa na wysokość czynszu i dlaczego nie istnieje jedna stawka za dzierżawę ziemi pod elektrownię wiatrową?
Dlaczego dwóch właścicieli może otrzymywać różne wynagrodzenie?
Wyobraźmy sobie dwóch rolników, których grunty znajdują się na obszarze planowanej farmy wiatrowej. Na działce pierwszego inwestor zamierza posadowić turbinę i wybudować drogę dojazdową. Od drugiego potrzebuje jedynie prawa do wykorzystania wąskiego pasa ziemi pod infrastrukturę techniczną.
Obaj uczestniczą w tej samej inwestycji, ale udostępniają nieruchomości w zupełnie innym zakresie. W pierwszym przypadku część gruntu zostanie trwale zajęta przez infrastrukturę. W drugim ograniczenia mogą dotyczyć jedynie określonego fragmentu działki lub sposobu korzystania z niego.
Dlatego również warunki finansowe obu umów mogą się różnić. Sam fakt, że nieruchomość znajduje się na terenie planowanej farmy wiatrowej, nie przesądza o wysokości wynagrodzenia.
– Właściciele gruntów często pytają o wynagrodzenie za turbinę, tymczasem z punktu widzenia inwestycji kluczowe jest to, ile nieruchomości i jakich praw potrzebujemy, aby ją wybudować i eksploatować. Czasem wystarczy umowa z jednym właścicielem, a czasem konieczne są porozumienia z kilkunastoma osobami. Dlatego nie istnieje jedna kwota, którą można przypisać każdemu gruntowi – wyjaśnia Kaja Sawicka, Dyrektor Projektów OZE w EnercoNet.
Cztery czynniki, od których zależy wynagrodzenie za dzierżawę
Pierwszym jest powierzchnia i położenie działki. Znaczenie ma nie tylko wielkość nieruchomości, ale przede wszystkim jej usytuowanie względem planowanej turbiny, dróg dojazdowych i pozostałej infrastruktury. Duża działka nie musi automatycznie oznaczać wyższego wynagrodzenia, jeśli inwestor potrzebuje jedynie niewielkiego jej fragmentu. Z kolei mniejsza nieruchomość może mieć istotne znaczenie dla realizacji określonego elementu projektu.
Drugim czynnikiem jest zakres praw potrzebnych inwestorowi. Umowa może dotyczyć udostępnienia terenu pod fundament turbiny, budowy drogi, ułożenia infrastruktury technicznej lub zapewnienia dostępu do urządzeń. Poszczególne rozwiązania wiążą się z różnym zakresem i czasem ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości. Dlatego wynagrodzenia zapisane w dwóch umowach nie muszą być bezpośrednio porównywalne.
Trzecim czynnikiem jest liczba właścicieli i stopień rozdrobnienia gruntów. W Polsce struktura własności nieruchomości rolnych jest zróżnicowana. Przykładowo w województwie zachodniopomorskim spotyka się gospodarstwa obejmujące kilkadziesiąt hektarów lub więcej. Na gruntach należących do jednego właściciela możliwe bywa zaplanowanie kilku turbin.
Inaczej może wyglądać przygotowanie inwestycji na terenach o większym rozdrobnieniu własności, m.in. w województwach świętokrzyskim, łódzkim czy śląskim. W niektórych lokalizacjach przygotowanie terenu pod turbinę i infrastrukturę towarzyszącą może wymagać uzgodnień z kilkoma właścicielami. W zależności od rozwiązań przyjętych w konkretnym projekcie potrzebne mogą być także dodatkowe porozumienia dotyczące innych nieruchomości.
W efekcie jedna lokalizacja może wymagać zawarcia wielu odrębnych umów. Łącznych kosztów pozyskania praw do gruntów na potrzeby turbiny nie należy więc utożsamiać z wynagrodzeniem, które otrzyma jeden właściciel.
Czwartym czynnikiem jest etap realizacji inwestycji. Przygotowanie farmy wiatrowej to wieloletni proces obejmujący analizy lokalizacyjne, procedury administracyjne, budowę i późniejszą eksploatację. Warunki finansowe mogą być odmienne na poszczególnych etapach. Umowa może przewidywać inne zasady płatności podczas przygotowania projektu, a inne po rozpoczęciu budowy lub uruchomieniu elektrowni.
Dla właściciela znaczenie ma zatem nie tylko wysokość uzgodnionego czynszu, lecz także moment rozpoczęcia wypłat, ich częstotliwość i warunki, od których są uzależnione.
Czy dzierżawa oznacza koniec upraw?
Udostępnienie gruntu pod elektrownię wiatrową nie musi oznaczać rezygnacji z prowadzenia działalności rolniczej na całej nieruchomości. Część powierzchni może zostać zajęta pod fundament, drogi lub urządzenia techniczne, podczas gdy pozostała nadal będzie wykorzystywana do upraw. Znaczenie ma jednak dokładne określenie powierzchni zajętej przez inwestycję, ewentualnych ograniczeń w dostępie do pól oraz zasad rekompensowania szkód. Wszystkie te elementy wpływają na ocenę proponowanych warunków dzierżawy.
Czy obecność wiatraka wpływa na wartość ziemi?
Oprócz wynagrodzenia z dzierżawy właściciele gruntów mogą brać pod uwagę przyszłą wartość nieruchomości. W raporcie przygotowanym przez InPlus Energetyka i Cenatorium na zlecenie Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej przeanalizowano 46 034 transakcje gruntowe z lat 2014–2025, obejmujące 29 jednostek ewidencyjnych w 26 gminach. W badanej próbie nie stwierdzono negatywnego wpływu sąsiedztwa turbin wiatrowych na dynamikę cen gruntów. Wynik ten dotyczy jednak analizowanych lokalizacji i nie stanowi gwarancji zachowania wartości każdej nieruchomości.
Co jeszcze wpływa na realną wartość umowy?
Wysokość czynszu to tylko jeden z elementów decydujących o atrakcyjności wieloletniej dzierżawy. Właściciel powinien uwzględnić także zakres ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości, ewentualne koszty prowadzenia gospodarstwa, konsekwencje podatkowe oraz zasady odpowiedzialności za szkody.
– Przy ocenie opłacalności dzierżawy nie wystarczy spojrzeć na kwotę czynszu. Właściciel powinien wiedzieć, jaką powierzchnię faktycznie wyłączy z produkcji, czy będzie mógł nadal korzystać z pozostałej części pola i kto poniesie koszty ewentualnych szkód. Dobrze skonstruowana umowa powinna jasno określać prawa i obowiązki obu stron na cały okres współpracy – podkreśla Kaja Sawicka z EnercoNet.
W przypadku umów zawieranych na kilkadziesiąt lat szczególnego znaczenia nabiera waloryzacja wynagrodzenia. Warto sprawdzić, czy dokument przewiduje jego aktualizację, a także jakie zasady obowiązują w przypadku zmiany właściciela nieruchomości, zakończenia inwestycji lub konieczności usunięcia infrastruktury.
Znaczenie mogą mieć również dopłaty bezpośrednie. Grunt trwale wyłączony z produkcji rolnej może przestać kwalifikować się do płatności, dlatego właściciel powinien sprawdzić, jaka część nieruchomości nadal spełnia warunki wsparcia. Zgodnie z zasadami ARiMR na 2026 rok istotne są faktyczne użytkowanie rolnicze, kwalifikowalność powierzchni oraz wymagane minima obszarowe. Co do zasady powierzchnia działki rolnej objętej płatnością nie może być mniejsza niż 0,1 ha, a łączny obszar zatwierdzony do podstawowego wsparcia dochodów powinien wynosić co najmniej 1 ha. Przepisy przewidują jednak określone wyjątki. Znaczenie ma również spełnianie warunków dotyczących rolnika aktywnego zawodowo.
Dzierżawa gruntu pod elektrownię wiatrową może stanowić dodatkowe źródło przychodów przez wiele lat. Nie istnieje jednak uniwersalna stawka, która pozwalałaby określić korzyści każdego właściciela ziemi. Nawet w ramach jednej farmy wiatrowej zakres udostępnianych praw i wynikające z niego warunki finansowe mogą się różnić.
Dlatego przed podpisaniem umowy warto porównać nie tylko proponowane wynagrodzenie, ale przede wszystkim zakres udostępniania nieruchomości, harmonogram płatności i zobowiązania obu stron. To one decydują o rzeczywistej wartości wieloletniej współpracy.
Źródła
- InPlus Energetyka i Cenatorium, „Analiza wpływu lokalizacji turbin wiatrowych na wartość nieruchomości gruntowych w Polsce”, 2026, raport na zlecenie Polskiego Stowarzyszenia Energetyki Wiatrowej. Pełny raport PDF – dane o liczbie transakcji i zakresie terytorialnym badania: s. 10.
- Agencja Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, „Ogólne zasady przyznawania płatności w roku 2026”. Oficjalna strona ARiMR.
Napisz komentarz
Komentarze