Rynek mieszkaniowy przestał reagować jednolicie. Część mieszkań utrzymuje swoją wartość i nadal ma potencjał do wzrostu cen, podczas gdy inne wymagają rabatów, promocji lub korekty cennika, by przyciągnąć kupujących. W tej sytuacji średnia cena coraz słabiej opisuje rzeczywistą kondycję rynku.
Między wzrostem a korektą
Zgodnie z najnowszymi danymi Otodom Analytics, we wrześniu 2026 roku na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali 5,1 tys. mieszkań, o 17 proc. więcej niż rok wcześniej i o 18 proc. więcej niż w sierpniu. Był to najlepszy miesięczny wynik od początku roku. Łącznie w trzecim kwartale nabywców znalazło 13,1 tys. lokali, co oznacza wzrost o 25 proc. rok do roku. Pomimo rosnącego popytu oferta mieszkań pozostawała stosunkowo stabilna i na koniec września wynosiła niespełna 59 tys. lokali. Jednocześnie ceny nie reagowały na ożywienie sprzedaży w jednakowy sposób. Jak wskazuje RynekPierwotny.pl, na wysokość średnich stawek coraz większy wpływ ma struktura oferty, w tym udział droższych inwestycji, a niekoniecznie zmiany cen mieszkań, które już znajdują się w sprzedaży.
W Krakowie różnicę tę widać szczególnie wyraźnie. Według danych RynekPierwotny.pl we wrześniu średnia cena nowego mieszkania wynosiła 17 207 zł za mkw. i była o 4 proc. wyższa niż rok wcześniej, ale nieznacznie niższa niż w sierpniu. Tymczasem mediana utrzymała się na poziomie 16 tys. zł za mkw., notując wzrost o zaledwie 1 proc. w skali roku. Te liczby dobrze pokazują dzisiejszy paradoks: choć średnia cena mieszkań rośnie, nie oznacza to, że drożeje cała oferta. Coraz większe znaczenie ma to, jakie lokale trafiają na rynek, a sytuacja cenowa poszczególnych mieszkań może znacząco odbiegać od statystycznej średniej. – O wartości mieszkania w większym stopniu decydują dziś jego konkretne cechy: lokalizacja, piętro, układ, ekspozycja, ogród lub taras, standard inwestycji i moment, w którym lokal trafia do sprzedaży. Nawet w obrębie jednej inwestycji mogą równolegle występować dwa “kierunki” cenowe. Lokale najlepiej odpowiadające na potrzeby kupujących, mają przestrzeń do utrzymania ceny, natomiast trudniejsze do sprzedaży mieszkania wymagają zwykle większej elastyczności ze strony dewelopera – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
Selektywne rabaty
Skala działań promocyjnych pokazuje, że deweloperzy coraz uważniej zarządzają dziś swoją ofertą. Jak podaje RynekPierwotny.pl, pod koniec wakacji w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi aktywnych było 267 promocji deweloperskich. W samym Krakowie naliczono ich 56. Promocja nie musi przy tym oznaczać szerokiej przeceny inwestycji. Częściej dotyczy wybranych lokali albo przyjmuje formę dodatkowego benefitu. – Klienci bardzo dokładnie porównują dziś mieszkania i szybko wychwytują różnice pomiędzy ofertami. Sama cena za metr nie przesądza już o atrakcyjności zakupu. Liczą się funkcjonalny układ, otoczenie, dostęp do zieleni, komunikacja, standard części wspólnych czy rozwiązania, które realnie poprawiają codzienny komfort. Jeżeli kupujący widzi w mieszkaniu konkretną wartość, jest w stanie zaakceptować wyższą cenę. Przy lokalach, które mają mniej takich przewag, cena zaczyna odgrywać znacznie większą rolę i wtedy naturalnie pojawia się przestrzeń do promocji lub korekty – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.
Rynek pod lupą
Kupujący wrócili na rynek, ale zrobili to z kalkulatorem i dłuższą listą kryteriów. W efekcie dobra koniunktura nie rozkłada się równomiernie pomiędzy wszystkie projekty, a nawet pomiędzy wszystkie mieszkania w tym samym budynku. – Patrząc wyłącznie na średnią dla całego miasta, łatwo przeoczyć to, co dzieje się z poszczególnymi lokalami. W jednej inwestycji mieszkania z najlepszą ekspozycją, dużym tarasem czy szczególnie dobrym układem mogą sprzedawać się bardzo dobrze i bronić swojej ceny, podczas gdy inne wymagają dodatkowego impulsu. Klienci analizują możliwości finansowe i porównują oferty znacznie szerzej niż tylko przez pryzmat ceny. Dlatego zarządzanie cennikiem musi dziś odbywać się na poziomie konkretnego mieszkania, a nie całego projektu – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.
Najbliższe miesiące pokażą przede wszystkim siłę poszczególnych ofert. Na tym samym rynku jedne mieszkania będą drożeć, inne pozostaną w promocji znacznie dłużej.
Napisz komentarz
Komentarze