Jak specjalizacja usług wpływa na potrzeby biurowe sektora BPO/SSC

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

Sektor BPO/SSC w Polsce nie zwalnia, ale wchodzi w nowy etap rozwoju. Branża mierzy się obecnie z wyzwaniami, wynikającymi z relokacji usług biznesowych do innych części świata. Polska przestaje być rynkiem opartym na przewadze kosztowej. Wzrost poziomu wynagrodzeń i innych kosztów operacyjnych sprawia, że klasyczny model outsourcingu procesowego traci rację bytu. Zapotrzebowanie na tradycyjne role operacyjne dodatkowo ogranicza także postępująca automatyzacja i rozwój rozwiązań AI.    

Siłą Polski nie jest dziś liczba etatów, ale dojrzałość sektora, jego specjalizacja, kompetencje oraz zdolność do świadczenia usług o wysokiej wartości. Branża rozwija swój potencjał w obszarach technologii, R&D, cyberbezpieczeństwa i zaawansowanej analityki, dzięki czemu pozostaje jednym z kluczowych graczy w regionie. Polska jest częścią globalnej transformacji sektora, ale już nie jej zapleczem kosztowym. 

Nie obserwujemy zatem redukcji działalności BPO/SSC w Polsce, ale przekształcanie jej w kierunku usług zaawansowanych, wymagających wysokich kwalifikacji. Konkurencyjności sektora mierzona jest obecnie, nie liczbą stanowisk operacyjnych, a poziomem świadczonych usług.  

Wpływ transformacji branży na rynek biurowy

Zmiany te wywierają istotny wpływ na rynek biurowy, przede wszystkim w miastach regionalnych, które przez wiele lat były naturalną lokalizacją dla centrów usług, dzięki niższym kosztom operacyjnym i dostępowi do talentów. Dziś jednak rynki biurowe w regionach notują rosnące poziomy pustostanów. Brakuje natomiast inwestorów, którzy mogliby wypełnić duże powierzchnie.  

Branża usług dla biznesu nadal pozostaje jednym z najważniejszych segmentów polskiej gospodarki oraz kluczową grupą najemców biur. Sektor BPO/SSC generuje około 16 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w kraju. Liderami aktywności na rynkach regionalnych pozostaje Kraków i Wrocław, co potwierdzają m.in. niedawne renegocjacje umów najmu realizowane m.in. przez takie firmy. jak Motorola Solutions (Green Office) i Shell (DOT Office).

Mniej powierzchni, więcej jakości

Najnowsze dane pokazują, że w centrach usług dla biznesu pracuje w Polsce niemal 489 tys. osób, a zatrudnienie w pierwszym kwartale 2025 roku było o ponad 6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Sektor nie doświadcza zatem regresu, lecz przechodzi intensywną transformację, która zmienia również strategię i modele wynajmu powierzchni biurowych. Firmy nie rezygnują z biur, ale redefiniują ich funkcję i optymalizują przestrzeń. 

Priorytety najemców zmieniają się, metraż przestaje być kluczowy, na znaczeniu zyskuje jakość. Firmy z sektora BPO/SSC stawiają dziś głównie na certyfikowane budynki klasy A, położone w najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, oferujące szeroki wachlarz udogodnień, jak kawiarnie, tarasy, strefy relaksu, czy infrastruktura dla rowerzystów. Przesunięcie popytu w stronę topowych lokalizacji szczególnie widoczne jest w Warszawie, gdzie poziom pustostanów w centrum spadł do 6,9 proc. Przy niskiej dostępności nowych projektów oznacza to rosnącą konkurencję o biura odpowiadające wymaganiom zaawansowanych procesów biznesowych.

Core & Flex zamiast klasycznej ekspansji

W nowych realiach firmy coraz częściej decydują się na model Core & Flex. Tradycyjne biura (core) pełnią funkcję centrów zarządzania, integracji oraz umacniania kultury organizacyjnej, natomiast biura elastyczne (flex) wykorzystywane są do obsługi projektów tymczasowych, nowych zespołów czy działań rekrutacyjnych. Nie obserwujemy więc rezygnacji ze standardowych biur, lecz ich funkcjonalną reorganizację, celem dostosowania przestrzeni do nowego systemu pracy i zmiennych potrzeb projektowych. Rośnie również popularność podnajmu, który umożliwia efektywne zagospodarowanie nadwyżkowych powierzchni. 

Rosnące koszty pracy oraz rozwój technologii AI powodują spadek zapotrzebowania na pracowników realizujących zadania powtarzalne. Polska nie jest już rynkiem taniej siły roboczej dla globalnych korporacji, ale zapleczem oferującym specjalistyczne usługi o wysokiej wartości. To z kolei wymusza zmianę standardów powierzchni biurowych w kierunku przestrzeni wspierających zaawansowane procesy, współpracę, kreatywność, bezpieczeństwo oraz zgodność z ESG.

Reorganizacja portfeli biurowych

Strategiczne posunięcia w zakresie najmu umożliwiają optymalizację kosztów i pozwalają firmom elastycznie dopasować przestrzeni do bieżącej skali działalności. To także sygnał, że sektor wchodzi w etap porządkowania portfeli biurowych. Część firm rozważa konsolidację biur regionalnych lub relokację do mniejszych, lecz lepszych jakościowo przestrzeni. Relokacja wiąże się zwykle z redukcją metrażu średnio o 20–30 proc. Z drugiej strony natomiast presja na powrót pracowników do biur ogranicza zakres cięć powierzchni. Trend jest jednak wyraźny - mniej metrów, więcej jakości.

Inwestycje w sektorze BPO/SSC realizowane są obecnie w Polsce, nie poprzez ekspansję powierzchniową, ale poprzez konsolidację zasobów, poprawę jakości środowiska pracy, wdrażanie nowych technologii oraz wybór przestrzeni bardziej dostosowanych do hybrydowego modelu pracy i wspierających funkcjonowanie specjalistycznych centrów kompetencyjnych.

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem, prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie Polski. Firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze od 2012 roku. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Zapewniają pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze magazynowym, biurowym, handlowym i hotelowym. 

Firma ma siedzibę w Warszawie i prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski poprzez organizację specjalistycznych spotkań szkoleniowych. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk. 

W 2016 roku firma Walter Herz zdobyła nagrodę CIJ EUROPE w kategorii Rising Star of the Year. Zyskała też tytuł Najlepszej Lokalnej Agencji Roku 2022 w konkursie CIJ AWARDS organizowanym w Polsce, a następnie zwyciężyła na poziomie regionalnym w Europie Środkowej i Wschodniej w konkursie podczas 8. edycji HOF Awards zdobywając tytuł Best of the Best Local Real Estate Agency of the Year. W 2024 roku po raz drugi zdobyła nagrodę Best Local Real Estate Agency of the Year.