Sprawdź, kiedy musisz opodatkować użyczenie mieszkania

Niby nic niezwykłego – użyczamy bezpłatnie mieszkanie rodzeństwu, kuzynom, znajomym, współdzielimy je z partnerem, z którym pozostajemy w nieformalnym związku. Ale jak na te sytuacje patrzy skarbówka? Monika Piątkowska, doradca podatkowy w e-pity.pl i fillup.pl, wyjaśnia niuanse umowy użyczenia.

Umowa użyczenia – konsekwencje dla właściciela mieszkania

Główną, charakterystyczną cechą umowy użyczenia jest nieodpłatność. Osoba, która bierze w używanie np. mieszkanie, ponosi jedynie zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej.

– Z punktu widzenia posiadacza mieszkania, co do zasady, nieodpłatne użyczenie nie skutkuje powstaniem przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, bez względu na to, czy nieruchomość użyczona jest członkowi rodziny, czy osobie trzeciej. Zatem – jeśli udostępniamy komuś nasze mieszkanie – nie osiągamy z tego tytułu żadnego przychodu. Takie stanowisko prezentują w swoich interpretacjach organy podatkowe – mówi Monika Piątkowska, doradczyni podatkowa w e-pity.pl i fillup.pl 

Trzeba być jednak ostrożnym, jeśli chodzi o zwrot kosztów związanych z użytkowaniem danej nieruchomości. Pokrycie czynszu może zostać potraktowane przez skarbówkę jako przychód właściciela mieszkania.

Zdaniem Dyrektora KIS, które zostało przedstawione m.in. w indywidualnej interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej nr 0113-KDIPT2-2.4011.1201.2021.2.ACZ z dnia 21.03.2022 r., do kosztów, które nie są przychodem dla właściciela, możemy zaliczyć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym np. koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw itp. Dyrektor KIS wskazuje jednak, że do takich kosztów nie możemy zaliczyć kosztów obciążających dłużnika, które istniałyby niezależnie od zawarcia umowy użyczenia (np. podatków za nieruchomość, kosztów jej ubezpieczenia, opłat i innych publiczno- i prywatnoprawnych ciężarów związanych zwykle z własnością lub posiadaniem). – Zatem, przychodem dla właściciela mieszkania będzie zwrot kwoty czynszu, za wyjątkiem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników. Taki zwrot należy potraktować jako przychód z innych źródeł i opodatkować podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach ogólnych – informuje Monika Piątkowska.

Użyczenie lokalu może być opodatkowane dla korzystających z nieruchomości

W przypadku podatników należących do I i II grupy podatkowej, przychody z tytułu nieodpłatnych świadczeń – w tym z tytułu użyczenia mieszkania – korzystają ze zwolnienia z podatku dochodowego. Przypomnijmy, że  do grupy I zaliczamy: małżonków, zstępnych (np. dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnych (np. rodzice, dziadkowie), rodzeństwo, pasierba, ojczyma, macochę, teściów, zięcia, synową.

Do grupy II należą z kolei: zstępni rodzeństwa (np. siostrzeniec, bratanek), rodzeństwo rodziców (np. wuj, ciotka), zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa (np. mąż siostry), rodzeństwo małżonków (np. brat żony – szwagier), małżonków rodzeństwa małżonków (np. mąż siostry męża), małżonków innych zstępnych (np. żona wnuka).

O ile użyczenie mieszkania rodzinie nie jest kwestią sporną i nie jest opodatkowane dla żadnej ze stron umowy, o tyle zastanowienia wymaga kwestia użyczenia nieruchomości osobom należącym do III grupy podatkowej. 

Jak wskazano w indywidualnej interpretacji nr 0113-KDIPT2-3.4011.623.2024.2.KKA z dnia 18.12.2024 r.: „opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych podlega dochód uzyskiwany w wyniku określonych czynności faktycznych i prawnych, w następstwie których mamy do czynienia z przyrostem mienia, osiągniętym przysporzeniem majątkowym mającym konkretny wymiar finansowy”. Interpretacja dotyczyła konkubenta, który wprowadził się do mieszkania swojej partnerki, w którym mieszkała ona i jej dzieci.

– Osobom, które należą do III grupy podatkowej, nie przysługuje wspomniane zwolnienie z opodatkowania. Zatem w przypadku tej grupy podatkowej bezpłatne użyczenie nieruchomości może stanowić obowiązek podatkowy. Jednak indywidualne interpretacje wydawane przez Dyrektora KIS podkreślają, że aby stwierdzić, czy dana umowa użyczenia powinna zostać opodatkowana, ważne są okoliczności danej sprawy. Przykładowo, jeśli nie jesteśmy w stanie określić wymiaru finansowego danego świadczenia, wówczas taka umowa nie powinna rodzić konsekwencji na gruncie podatku dochodowego.

 – tłumaczy Monika Piątkowska.

Jeśli zatem korzystamy z lokum, które należy do naszych dalekich krewnych lub też do osób, które nie są formalnie z nami spokrewnione, np. znajomych, partnera, powinniśmy przeanalizować, czy użyczenie nam lokalu stanowi przychód wobec fiskusa.