Rynek biurowy w Warszawie – podsumowanie I kwartału 2025

Autorzy:

Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Robert Pastuszka, Director, Office Agency

Zasoby i projekty w realizacji

W pierwszym kwartale 2025 roku nowoczesne zasoby biurowe w Warszawie osiągnęły poziom 6,28 mln mkw. W tym okresie dostarczono tylko jeden nowy projekt – siedzibę CD Projekt w strefie biurowej Wschód, która powiększyła podaż o 5 600 mkw. Całkowita powierzchnia biurowa w budowie lub modernizacji wyniosła około 210 000 mkw. Popyt brutto osiągnął poziom 160 500 mkw., a wskaźnik pustostanów - kwartał do kwartału - nieznacznie spadł do 10,5%.

Rynek wciąż wykazuje umiarkowaną, ale stabilną aktywność deweloperską – do końca 2025 roku planowane jest oddanie ponad 130 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Po 2027 roku zapowiedziano niewiele nowych inwestycji. Coraz wyraźniejszy jest trend modernizacji i zmiany funkcji starszych budynków. 

Popyt 

Najbardziej aktywnymi obszarami pozostały Centrum i Centralny Obszar Biznesu (CBD), które odpowiadały łącznie za ponad 60% całkowitego wolumenu najmu w mieście. Wskaźnik pustostanów wyniósł 7,4% w strefach centralnych i 13% poza nimi. Łączna powierzchnia niewynajętych biur w Warszawie to blisko 660 000 mkw. Największy popyt generował sektor „Usług biznesowych” - 13% wynajętej powierzchni. Na kolejnych miejscach znalazły się sektory „Bankowości, ubezpieczeń i inwestycji” oraz „Produkcji” - po 10%.

Struktura popytu

Nowe umowy najmu oraz przednajmy odpowiadały za 49% całkowitej aktywności najemców. „Najbliższe 2-3 lata mogą przynieść kilka dużych transakcji typu pre-let. W związku z ograniczoną liczbą nowych projektów w trybie spekulacyjnym, pre-let może stać się głównym sposobem na pozyskanie powierzchni spełniającej oczekiwania najemców pod względem lokalizacji, układu oraz standardu.” – komentuje Robert Pastuszka, Director, Office Agency.

Warunki najmu

Czynsze w lokalizacjach centralnych wahały się od 22 do 28 EUR/mkw./miesiąc, a w lokalizacjach poza centrum – od 16 do 19,5 EUR/mkw./miesiąc. Stawki za powierzchnie w najlepszych lokalizacjach, na najwyższych piętrach, przekraczają 30 EUR/mkw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne wynoszą średnio około 27 PLN/mkw./miesiąc.

Rynek wynajmujących

Warunki rynkowe coraz wyraźniej sprzyjają właścicielom budynków. Coraz częściej zawierane są umowy na dłuższe okresy – siedmioletnie kontrakty stają się nowym standardem. Po latach dominacji najemców, równowaga sił się zmienia. Obecnie coraz trudniej jest spełnić wygórowane oczekiwania negocjacyjne, a ograniczona podaż wywiera presję na wzrost stawek czynszowych, wzmacniając pozycję wynajmujących. To naturalna część cyklu rynkowego, ale stawia przed najemcami nowe wyzwania.

Czas ma znaczenie

Dla dużych firm kluczowe staje się wcześniejsze rozpoczęcie negocjacji najmu – nawet 2-3 lata przed końcem obowiązującej umowy – co pozwala na zabezpieczenie najlepszych opcji. Z kolei mniejsze firmy mogą zyskać przewagę poprzez uproszczenie procesów decyzyjnych, co umożliwia szybszą reakcję na pojawiające się możliwości. Doświadczenia ostatnich lat pokazują, że opóźnione decyzje mogą niepotrzebnie wydłużać cały proces najmu, dlatego elastyczność i szybkie działanie mają kluczowe znaczenie przy wyborze odpowiedniej powierzchni.

Co dalej?

Wraz ze wzrostem kosztów adaptacji powierzchni do potrzeb najemców, długość zawieranych umów najmu również się wydłuża. W nowych budynkach standardem są już umowy siedmioletnie, a w istniejących – co najmniej pięcioletnie. Umowy krótkoterminowe, np. na trzy lata, stają się coraz rzadsze.

W najbliższej przyszłości można się również spodziewać wzrostu opłat eksploatacyjnych ze względu na indeksację – użytkowanie powierzchni będzie droższe. Jednocześnie coraz większy udział w rocznym wolumenie transakcji będą miały renegocjacje.